나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72925 [1] 경기도 양주시 남면 한산리 281-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상토지는 경기도 양주시 남면 ""남면초등학교 양덕분교장"" 남동 측 인근에 위
치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 목장, 자연 취락 및 임야가 혼재하는 지역으로 주
위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상토지까지 차량 출입 가능하며, 인근 간선도로변에 일반 노선버스 정류장이
소재하여 대중교통 상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

감정평가 대상토지는 대체로 사다리형으로 평탄하며 현재 건축허가지 상태임.

인접 도로상태

남측에 구거가 접해있으나 일부 구거가 복개되어 있어 현황 노폭 약 4m 정도의 포장도로
와 복개된 부분을 통하여 출입이 가능하며, 동측으로 노폭 약 2m 이상의 도로가 접하여
있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(상업형, 남면21), 가축사육제한구역(모든축종 제한){가
축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 배출
시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다){물환경보전법}, 성장관리권역{수도권정비
계획법}.

제시목록 외의 물건

""지적도"" 및 ""사진용지"" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

물건 비고

1. 농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 매각에서 제외되는 제시외 간이화장실 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72925 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 936,840,000원

채권자: 의정부농업협동조합 (근저당권자)

매각 대상: 토지매각

1.2. 토지 정보

소재지: 경기도 양주시 남면 한산리 281-5

용도: 전 (밭)

토지면적: 2532.00㎡ (약 766.1 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(단, 매각에서 제외되는 제시외 간이화장실이 소재함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

감정평가 대상 토지는 경기도 양주시 남면 ""남면초등학교 양덕분교장"" 남동 측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공장, 농경지, 목장, 자연 취락 및 임야가 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:user].

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다 [cite:user].

토지 남측으로 구거가 접해 있으나 일부 복개되어 현황 약 4m 폭의 포장도로로 이용 가능하며, 동측으로 노폭 약 2m 이상의 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (상업형, 남면21)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한) {가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}

* 상대보호구역 {교육환경 보호에 관한 법률}

* 배출시설설치제한지역 (민원해결과 문의 필요) {물환경보전법}

* 성장관리권역 {수도권정비계획법}

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김재만 (1984-09-06), 박영춘 외 1명 (2024-11-22)

* 근저당: 의정부농업협동조합 (2024-11-22, 816,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정공동담보목록: 의정부농업협동조합 (2024-11-22) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-06-30, 382,177,322원) - 말소

* 가압류: 기술보증기금 (2025-07-02, 630,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 의정부농업협동조합 (2025-08-07, 693,869,734원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-08-25, 55,350,478원) - 말소

* 압류: 부천시 (2025-09-11) - 말소

* 가압류: 삼성카드주식회사 (2025-10-13, 21,706,086원) - 말소

* 압류: 양주시 (2025-10-17) - 말소

* 압류: 화성시 (2026-03-04) - 말소

총 채권액: 1,905,233,886원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 2024년 11월 22일 접수된 의정부농업협동조합의 근저당권 (을18) 입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리 (근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상 모든 후순위 권리는 말소 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 정보 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

해당 물건이 소재한 지역은 소규모 공장, 농경지, 목장, 자연 취락 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상업 시설 또는 공장 관련 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 인근에 초등학교가 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 잠재력이 있을 수 있습니다. 성장관리계획구역(상업형)으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 남면초등학교 양덕분교장이 인근에 위치합니다. 주변 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 학교: 남면초등학교 양덕분교장이 인근에 소재합니다.

* 기타: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 제시외 간이화장실은 매각 대상에서 제외되므로, 취득 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 배출시설설치제한지역: 해당 지역은 배출시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 민원 해결과 확인이 필요합니다.

* 다수의 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

* 지역 특성: 주변 환경이 공장, 농경지 등과 혼재되어 있어, 향후 개발 시 주변 시설과의 조화를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 남면에 위치한 전(밭)으로, 토지 자체 매각 대상입니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(상업형)으로 지정되어 있으며, 농지법에 따라 제2종 근린생활시설(제조업소) 부지로 전용 허가를 득한 상태입니다. 이는 건축을 통한 활용 가능성을 시사합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 명확합니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필수 요건 및 배출시설설치제한지역 지정 등은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 계획관리지역, 성장관리계획구역(상업형) 지정으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대.

* 건축 활용 가능성: 농지법상 제2종 근린생활시설(제조업소) 부지 전용 허가 득함.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정.

* 인근 학교 존재: 학생 및 관련 시설 수요 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 936,840,000원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 낙찰자의 자금 조달 능력, 입찰 참여자들의 경쟁 심리 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 지역 부동산 전문가 상담, 관련 법규(농지취득자격 등) 검토를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (인수 보증금은 0원임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.