나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51880 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 15층1533호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(8호선 장지역)이 소
재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상15층건 내 제15층 제1533호로서,
(사용승인일 : 2013.07.19.)
외벽 : 석배붙임, 복합판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설(오피스텔 사무소) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 40m, 북동측으로 노폭 약 35m, 남동측으로 노폭 약 20m의 도
로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약
에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용
되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51880 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 15층1533호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 255,000,000원

* 토지면적: 6.30㎡ (약 1.91평)

* 건물면적(전용면적): 29.63㎡ (약 8.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2013년 7월 19일

* 건물명: 송파푸르지오시티

* 총 세대수: 1249세대 (총 1376호)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상15층 건물

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북서측 약 40m, 북동측 약 35m, 남동측 약 20m 폭의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2018년 8월 31일자 우리은행 근저당권 (을4)

* 소멸예정 권리: 을4 (근저당), 을8 (근저당), 갑4 (가압류), 갑5 (가압류), 갑6 (임의경매) 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수해야 할 권리: 대항력 있는 임차인 배유진 씨가 존재합니다. 보증금 20,000,000원, 차임 846,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2015년 9월 14일입니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수해야 합니다. (집합건물 등기부 요약상 '을11' 주택임차권은 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 967,136,391원입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 서울동부지방법원 및 법조타운이 인근에 있어 관련 업무 시설 종사자들의 배후 수요가 기대됩니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 유동인구 및 잠재수요: 법원, 주변 업무시설 종사자 및 지역 내 거주민을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 8호선 장지역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활 편의시설: 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 보입니다.

* 주거 만족도: 복합 상업 및 업무 지구에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 역세권이라는 점에서 주거 만족도는 보통 이상으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 배유진 씨의 보증금 20,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 권리 관계 확인에 더욱 신중할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한:

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

해당 제한 사항들이 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있으므로, 투자 전 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권 오피스텔로, 법원 및 법조타운 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상업시설 이용이 용이하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 20,000,000원 인수 부담이 있으며, 유동화 물건이라는 점과 다양한 도시계획상의 제한 사항들을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 송파구 문정동 법조타운 인근의 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대.

* 지하철 8호선 장지역 역세권으로 교통 편의성이 우수함.

* 최근 실거래가 분석 결과, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능할 여지 있음.

* 복합 상업/업무 지구 내 위치로 지속적인 가치 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 255,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 6일: 225,000,000원 (11층)

* 2026년 5월 4일: 210,000,000원 (5층)

* 2026년 5월 1일: 210,000,000원 (8층)

* 현재 물건은 15층으로, 최근 거래된 11층 사례보다 높은 층수임을 감안하면 시세는 약 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 20,000,000원

* 시세 분석 및 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 크게 벗어나지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 접근: 인수 보증금 20,000,000원을 고려하여, 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 제시 입찰가: 205,000,000원 (총 지출 예상 금액: 약 225,000,000원)

2. 주변 혐오시설 정보

* 현재 검색된 정보로는 서울 송파구 문정동 620번지 송파푸르지오시티 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주변 지역은 주로 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역으로 나타납니다.

* 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '비행안전제2구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등이 포함되어 있어, 이러한 제한 사항들을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.