나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51884 [1] 서울특별시 강동구 길동 414-5 골드클래스 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 ""길동역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 음식점, 유흥업소 및 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 일반상업지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 길동역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건 내 9층 903호로서,(사용승인일 2022.02.17)
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 외장석 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 및 유리 마감 등임.

이용상태

아파트(후면 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 및 급탕설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재경보기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 가장형의 토지로 인접토지 및 도로와 대체로 등고 평탄하며 아파트, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m 내외, 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호'1'(414-5번지) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.
기호'2'(414-18번지) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상 ""주택임차권""설정등기 되어 있음.
┌ o 임차보증금 : 금500,000,000원
│ o 확정일자 : 2023년 1월 19일(금500,000,000원)
└ o 임차권자 : 정 종 인
※ 기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조 바람.
2) 본건에 대한 관리비는 수개월간 미납된 것으로 탐문조사 되었는 바, 경매참가인은 확인하시기 바랍니다.
3) 본건은 수 차례 현장답사 하였으나, 폐문 및 이해관계인 부재중이어서 내부구조 등은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 표준적인 사양을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 평가전례자료, 현개 거주인의 내부구조 등에 대한 진술내용(무선통화) 등을 종합참작하여 작성하였으므로, 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매 참가인은 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

감정평가서상 본건에 대한 관리비는 수개월간 미납된 것으로 탐문조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51884 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 414-5 골드클래스 9층903호

용도: 아파트

감정가: 607,000,000원

토지면적: 12.31㎡ (약 3.72평) (토지지분: 12.308㎡)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평) (건물지분: 59.91㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

건축물 용도 (복합): 아파트, 업무시설(오피스텔), 제1.2종근린생활시설

건축물 총면적: 4,519.542㎡

토지 총면적: 613.7㎡

사용승인일: 2022년 2월 17일

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 남서측 인근에 위치합니다.

지역 특성: 주위는 오피스텔, 아파트, 음식점, 유흥업소 및 숙박시설 등이 혼재된 일반상업지역으로 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성: 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

토지 이용: 2필 일단지로 구성된 대체로 등고 평탄한 토지로, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

말소기준권리: 더조은새마을금고 근저당권 (2023.02.23. 접수, 360,000,000원).

임차인 현황:

* 임차인: 정종인 (성씨만 표기: 정 )

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 31일

* 확정일자: 2023년 1월 19일

* 대항력: 있음

* 권리사항: 을구 6번 주택임차권 등기 (2024.08.14. 접수). 본 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리: 강동구, 강릉세무서장, 연수세무서장 등 압류 등기 등이 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의: 대항력 있는 임차인의 보증금 500,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 경매 참가자는 이 점을 반드시 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특징: 본건이 위치한 일반상업지역은 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

유동인구: 지하철 길동역 인근에 위치하여 직장인 및 지역 주민 등 잠재적인 유동인구를 확보하고 있습니다.

주변 시설: 다양한 상업시설, 음식점, 업무시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 길동역 역세권으로 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변 상업시설을 통해 은행, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축 연도: 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

내부 상태: 본건은 현장 방문 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 상태를 정확히 파악하는 데 한계가 있었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 표준 사양과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참가 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차 보증금: 대항력 있는 임차인 정종인 씨의 보증금 500,000,000원 중, 경매 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 경매에서 가장 큰 위험 요소이며, 입찰가를 산정할 때 최우선적으로 고려해야 합니다.

미납 관리비: 감정평가 시 본건에 대한 관리비가 수개월간 미납된 것으로 조사되었습니다. 매수인이 직접 인수하는 권리는 아니지만, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 미납 내역을 확인하고 잠재적인 정산 비용을 고려해야 합니다.

내부 상태 미확인: 현장 방문만으로는 내부 구조와 상태를 완벽히 파악하기 어려웠으므로, 실제 상태가 공부와 다를 경우 추가적인 수리비 등이 발생할 수 있습니다.

주변 환경: 일반상업지역의 특성상 음식점, 유흥업소, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 소음이나 통행 등 생활 불편이 발생할 가능성도 있습니다. 다만, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물이며 지하철역 인근의 좋은 입지에 위치하고 있어 기본적인 투자 가치를 지니고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 5억원이라는 상당한 규모의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 인수될 것으로 예상되는 임차 보증금 규모를 고려하여 철저한 수익률 분석과 함께 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

미납 관리비 및 내부 상태 미확인 등 추가적인 확인 사항들에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 할 것입니다.

리스크가 높은 물건이므로, 투자자 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 강동구 길동역 인근의 일반상업지역으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 비교적 현대적인 시설과 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

복합 용도 가능성: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 607,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 500,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때 인수될 것으로 예상되는 보증금 규모를 최우선적으로 고려해야 하며, 감정가에서 잠재적 인수 금액을 차감한 금액을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

실제 시장 가치, 인수 보증금 규모, 미납 관리비, 내부 상태 확인 결과 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (예: 감정가에서 잠재적 인수 보증금 500,000,000원을 제외한 금액 이하에서 신중하게 입찰가를 고려해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.