나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51862 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철5,7호선 ""군자역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5,7호선 환승역인 ""군자역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골조 (철근)콘크리트조 12층 건물 내 제4층 제403호로서
(사용승인일 : 2021.10.08.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비, 승강기, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 현황 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 능동로40길과 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 도시지역 , 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역(2023-01-17) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
기호2) : 도시지역 , 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역(2023-01-17) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51862 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 4층403호

건물명: 홀가하우스

사용승인일: 2021년 10월 08일

토지 면적: 7.12㎡ (약 2.16평)

건물 면적: 21.86㎡ (약 6.61평)

감정가: 293,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 구분: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, 지하철 5호선 및 7호선 환승역인 군자역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 군자역이라는 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 또한, 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성 또한 양호한 편입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 다만, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있는 점은 참고해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 4월 3일 접수된 곽정숙의 4번 이관용 지분가압류입니다. 등기부 상 주요 권리사항으로는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역 등이 있으며, 2024년 6월 25일 접수된 을구 1번 주택임차권(권리자: 김윤중, 권리금액: 250,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있고, 물건명세서상 해당 임차권이 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우에만 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 실질적으로 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인으로는 김윤중(주택도시보증공사)이 있으며, 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 및 확정일자 2022년 6월 17일, 배당신고일자 2024년 6월 25일로 확인됩니다. 대항력은 있으나 배당으로 전액 변제받을 것으로 예상되므로, 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 조예진 임차인은 보증금 및 차임 정보는 있으나 전입 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본 물건은 권리 상 인수되는 부담은 없다고 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 중곡동 158-31번지 홀가하우스는 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 총 12층 건물에 업무시설(오피스텔 39호) 및 근린생활시설(1호)로 구성되어 있습니다. 군자역 인근 지역은 오피스텔과 주택이 혼합된 상업 및 주거지역으로, 비교적 활성화된 상권을 형성하고 있습니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석해보면 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 4일, 48.2㎡ 면적이 57,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,182만원, 평당 약 3,920만원 수준입니다.

* 2024년 12월 12일, 28.27㎡ 면적이 34,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,202만원, 평당 약 3,970만원 수준입니다.

* 2025년 2월 11일, 32.65㎡ 면적이 45,700만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,399만원, 평당 약 4,620만원 수준입니다.

본건 전유면적 21.86㎡를 기준으로 환산 시, 시세는 약 26,300만원에서 30,600만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 29,300만원은 이 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

군자역을 도보로 이용할 수 있어 지하철 5, 7호선 환승을 통한 서울 시내 접근성이 매우 뛰어납니다. 다양한 버스 노선 또한 단지 인근에 마련되어 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 군자역 주변으로 형성된 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 주거 환경으로는 오피스텔과 더불어 다세대, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 편의성을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김윤중 씨의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상되지만, 임차권 등기 정보에 '인수'로 표기되어 있고 물건명세서에 배당받지 못할 경우 잔액 인수 가능성이 언급된 점으로 미루어 볼 때, 배당표 확인을 통해 보증금 전액 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 일부라도 배당받지 못할 경우, 추가적인 금액이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 외국인 등이 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 사항이 있으나, 일반적인 개인 매수자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군자역 역세권에 위치한 2021년식 신축 오피스텔로, 1인 가구 또는 소형 사업체 운영에 적합한 소형 면적(21.86㎡)을 가지고 있습니다. 입지, 교통, 건물 신축 연식 등 긍정적인 요소가 많습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김윤중 씨의 존재가 주요 검토 사항이며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부 상 '인수' 표기 간의 차이를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 이 부분이 명확하게 정리된다면, 권리 상 흠결 없는 좋은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 군자역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 투자 가치가 높습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리분석 상 인수되는 보증금이 없을 것으로 예상되어, 권리관계가 깨끗한 물건입니다.

* 최근 시세와 감정가가 유사한 수준으로, 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전유면적은 21.86㎡(약 6.61평)이며, 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 1,202만원에서 1,399만원의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 26,300만원에서 30,600만원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다. 본건 감정가는 29,300만원으로, 시세 범위와 일치합니다. 대항력 있는 임차인 김윤중 씨의 보증금 250,000,000원에 대해 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 따라서, 권리상 부담이 없는 상태로 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 경쟁률 및 낙찰률 등을 고려하여 보수적으로 감정가 수준으로 예상하며, 예상 입찰가는 290,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.