나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51872 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 ""중곡역"" 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 재래시장, 근린 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 도보가능거리에 지하철7호선 중곡역 및 다수의 노
선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 404호로서.

외벽: 석재타일 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 및 차량승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로에 접하며, 북동측 일부 노폭 약 4m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*중곡동 241-15 토지

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 조망가
로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관
한 법률>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의).

*중곡동 241-57 토지


도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 4층 404호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51872 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 388,000,000원입니다.

토지 면적은 18.63㎡ (약 5.63평)이며, 건물 면적은 28.52㎡ (약 8.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 김OO입니다.

주요 특이사항으로는 대항력있는임차인 및 선순위임차권이 존재합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, 지하철 7호선 중곡역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 동일한 유형의 다세대주택, 재래시장, 근린 상가 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 도보 가능한 거리에 지하철 7호선 중곡역 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(갑1)은 주식회사광장 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 5월 19일 접수된 조아영 근저당권(을2, 30,000,000원)으로, 이는 매각으로 소멸됩니다.

가장 주목해야 할 권리는 2020년 3월 11일 전입신고 및 확정일자를 받은 김성현(김 ) 씨의 주택임차권(을1)입니다. 이 임차권은 '인수'로 분류되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있음을 의미합니다.

물건명세서상 "배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 기재가 있습니다. 김성현 씨의 보증금은 357,000,000원입니다.

현재 진행 중인 강제경매(갑5, 김성현, 357,000,000원)는 매각으로 인해 말소됩니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 을구 1번 주택임차권이 '인수'로 명시된 점과 물건명세서의 특이사항을 고려할 때, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 3월 거래된 현대빌라(1993년식, 47.18㎡)는 140,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 9,859,000원/평 수준입니다.

2026년 3월 거래된 백악관village(2014년식, 54.13㎡)는 470,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 28,834,000원/평 수준으로, 신축에 가까운 연식의 건물임을 감안할 때 높은 시세를 형성하고 있습니다.

2026년 3월 거래된 삼성아트빌라(2001년식, 62.54㎡)는 450,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 23,784,000원/평 수준입니다.

본건은 2018년 건축된 넥스트 플래닛에 위치하며, 전용면적 28.52㎡ (약 8.63평)으로 앞서 분석된 사례들에 비해 면적이 작습니다.

주변 시세 및 건물의 신축 연식(2018년)을 고려할 때, 평당 28,000,000원에서 30,000,000원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 4층 404호입니다.

외벽은 석재타일 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 및 차량 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는임차인' 및 '선순위임차권'의 인수 가능성입니다.

임차인 김성현 씨의 보증금 357,000,000원이 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 총 인수 금액으로 이어질 수 있는 위험 요소입니다.

또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

감정평가액(388,000,000원)과 주변 실거래가 기반의 시세 분석가(약 240,000,000원 ~ 270,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 가까운 역세권에 위치하며, 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 또한 주거 밀집 지역과 근린 상가가 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

하지만, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 선순위 임차권의 존재는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 임차인의 보증금액(357,000,000원)이 감정가(388,000,000원)와 유사한 수준임을 감안할 때, 배당 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

장점:

* 지하철 7호선 중곡역 인근 역세권 입지

* 2018년 준공으로 비교적 최신 건물

* 다세대주택, 재래시장, 근린 상가 등이 혼재된 생활 편리 지역

단점:

* 보증금 전액 미배당 시 인수해야 하는 대항력 있는 선순위 임차권 존재 (김성현, 357,000,000원)

* 감정가 대비 낮은 실거래가 기반 시세 형성 가능성

* 다양한 토지이용계획 및 제한사항 존재

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 전용면적 8.63평, 2018년 건축 연식을 고려하여 평당 약 28,000,000원으로 산정 시, 시장 가치는 약 241,640,000원으로 추정됩니다.

채권자(김OO)와 임차인(김성현)의 보증금액(357,000,000원)이 동일하고, 임차인이 배당 신고 후 강제경매를 신청한 것으로 추정되므로, 배당 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하여 임차권이 소멸될 가능성이 높습니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받아 인수 부담이 발생하지 않는다고 가정할 경우, 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원에서 260,000,000원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 배당표 확인, 임차인과의 소통 등을 통해 보증금 인수 여부를 최종적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.