나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51701 [1] 서울특별시 광진구 구의동 207-32 눈 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속 가람중학교' 남동측 인근 에 위치하는 공동주택(다세대주택) 눈 제6층 제601호, 제5층 제503호 및 공부상 근린생활시 설(사무소)이나 현황 주택인 눈 제2층 제202호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주 택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 '구의역'이 소 재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하-층/지상6층 건물 내 제6층 제601호, 제5층 제503호 및 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.01.26) 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1),(2) 공히 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조) 본건 기호(3) 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주택으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등이 되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공용주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사 무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건 기호(3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택이며, 본건의 전유부분 일 부 면적은 인접호수에서 사용하고, 공유부분 일부 면적은 본건에서 사용하고 있어 공부와 상 이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 기호(1),(3)의 이용상태 및 내부구조도는 집합건축물대장상 현황도면, 표준설비, 유사 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람. 2) 본건 기호(2)의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인 해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이 할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람. 3) 본건 기호(1)~(3) 모두 집합건축물대장(표제부,갑)상 및 집합건축물대장(전유부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매 입찰시 반드시 재확인 하시기 바람. 4) 본건 기호(1)~(3) 모두 후첨‘사진용지’ 및‘내부구조도’와 같이 베란다 확장 부분(징 크판넬조)이 소재하는 바, 본 감정에서는 일반적인 거래관행 및 단독 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 베란다 확장 부분에 대한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확 인하시기 바람. 5) 본건 기호(3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 이용하고 있는 바 본 감정에서는 이를 감안하여 평가하였으며, 현장 조사결과 후첨‘내부구조도’와 같이 본건 의 일부 면적은 인접호수에서 이용하고 있고, 반면에 공유부분인 화장실 일부는 본건에서 전 유부분으로 이용하는 것으로 확인되는 바 본 감정에서는 공부상 면적을 기준으로 평가하였으 니 업무진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음
집합건축물대장상 위반건축물(주택과-41800, 2018.11.28.) 19㎡ 패널조(주거) 무단증축으로 등재되어 있으므로 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 등 확인요함[감정평가서상 베란다 확장부분은 '징크판넬조 판넬지붕 약26.88㎡'이며 본건에 포함하여 평가함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 광진구 구의동 207-32 눈 6층601호에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 434,000,000원입니다.

토지 면적은 26.17㎡(약 7.92평)이며, 건물 면적은 38.45㎡(약 11.63평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 농OOOOOOO(서울강동농업협동조합)입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 및 토지 별도등기가 있으며, 집합건축물대장상 위반건축물(19㎡ 패널조 무단증축)이 등재되어 있어 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 확인이 필요합니다. 감정평가서상 베란다 확장 부분(약 26.88㎡)은 본건에 포함하여 평가되었습니다.

건물 사용승인일은 2017년 01월 26일입니다.

1.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 소재하며, '동국대학교 사범대학부속 가람중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 2호선 '구의역'이 근거리에 소재하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층/지상 6층 건물이며, 본건(601호)은 6층에 위치합니다.

외벽은 외장 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호 마감 등입니다.

본건 601호는 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.4. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 설비 내역

건물 내에는 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 공부와의 차이 및 기타 특이사항

집합건축물대장상 위반건축물(19㎡ 패널조 무단증축)로 등재되어 있어 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 등을 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서상 베란다 확장 부분(약 26.88㎡)은 본건에 포함하여 평가되었으나, 이에 대한 행정적 사항은 경매 참여 시 해당 기관에 재확인할 필요가 있습니다.

토지 별도등기가 있다는 점도 유의해야 할 사항입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치하여, 지하철 2호선 구의역 이용이 편리한 역세권 지역입니다.

주변에 다수의 학교(가람중학교 등)가 있어 교육 환경이 양호하며, 마트, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 서울 시내 곳곳으로 이동이 용이합니다.

주변에 대규모 공업 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않으며, 주거 및 상업 기능이 혼재된 안정적인 지역입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 01월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

본건의 등기부채권 총액은 869,855,196원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-10

확정일자: 2023-06-05

배당신고일자: 2025-10-02

대항력: 없음

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 법원 배당 절차를 통해 보증금을 우선 변제받을 것으로 예상됩니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 경우에도 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.2. 소유권 및 권리 관계

소유권은 김리나 외 1명에게 보존등기 되어 있습니다.

이후 김리나 지분가압류, 김영식 지분 전부 이전(상속)을 통한 박정애로의 이전, 박정애 지분 가압류, 관악세무서의 지분 압류 등 다수의 권리 변동 및 가압류가 등기되어 있습니다.

채권자 서울강동농업협동조합의 임의경매 신청으로 본 경매가 진행되었습니다.

별도로 토지에 대한 별도등기가 기재되어 있어, 해당 등기의 구체적인 내용 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 광진구 구의동은 구의역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 지속적인 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 살펴보면,

2026년 7월 4일, 구의동 61-13번지(건축년도 2012년, 면적 31.39㎡)가 335,000,000원에 거래되었고,

2026년 7월 3일, 구의동 633-4번지(건축년도 2022년, 면적 24.89㎡)가 410,000,000원에 거래되었습니다.

본건(면적 38.45㎡, 건축년도 2017년)의 감정가 434,000,000원은 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 단지 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육 환경: '동국대학교 사범대학부속 가람중학교'가 인접해 있으며, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 지하철 2호선 구의역을 이용한 서울 전역 이동이 용이하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장에 19㎡ 규모의 무단 증축(패널조)이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이에 따른 이행강제금 부과 및 원상회복 의무 발생 가능성이 있습니다. 베란다 확장 부분(약 26.88㎡) 또한 포함 평가되었으나, 관련 행정 제재 여부 확인이 필수적입니다.

* 토지 별도등기: 토지에 대한 별도등기가 존재한다는 점은 권리 관계 파악 및 향후 소유권 행사 등에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 건물 일부 면적 이용 차이: 감정평가서상 본건(601호)은 공부상 주택으로 이용 중이나, 다른 호수(기호3)는 공부와 현황이 상이하며, 일부 면적을 인접 호수와 공유하거나 이용에 차이가 있는 것으로 확인되었습니다. 본건 601호의 실제 내부 구조 및 면적이 공부와 일치하는지 추가 확인이 필요합니다.

* 다수 채권 및 권리관계: 소유권 이전, 지분 가압류, 지분 압류 등 복잡한 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 구의동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 다세대주택입니다. 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하며, 주변 시세 대비 감정가 수준은 합리적으로 보입니다.

다만, 위반건축물 등재, 토지 별도등기, 공부상 면적과의 차이 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전 반드시 현장 방문 및 관련 기관(구청 건축과 등)을 통한 철저한 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 해소 방안을 명확히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 구의역 인근으로 교통 편의성 및 지역 내 높은 선호도.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태.

* 생활 인프라: 주변 상업 및 편의시설 밀집으로 높은 주거 만족도 예상.

* 발전 가능성: 구의동 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 434,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 거래 사례 및 본건의 입지, 건물 상태, 잠재적 리스크 요인(위반건축물 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사 결과, 위반건축물 관련 원상회복 비용, 이행강제금 부담 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.