나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51751 [1] 서울특별시 송파구 가락동 111-11 아델리아라움 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철 3·8호선 '가락시장역' 동측에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 3·8호선 '가락시장역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2003.06.04)
외벽 : 인조석 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26~2026.8.25(대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))임.

공부와의 차이

제시외 건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51751 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 111-11 아델리아라움 4층 402호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 준공일: 2003년 06월 04일

- 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호

- 외벽: 인조석 붙임 마감 등

- 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

- 창호: 샷시 창호 마감 등

감정가: 164,880,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.44㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.44㎡ (약 3.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적 (전유면적): 20.50㎡ (약 6.20평)

건물지분: 20.5㎡ (약 6.20평)

건물 제시외면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철 3·8호선 '가락시장역' 동측에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 3·8호선 '가락시장역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역. 본건에는 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 적용되고 있음.

1.4. 권리분석

* 등기부현황 요약:

- 말소기준권리: 2025-07-31 접수된 배 명의의 강제경매 개시 결정 (2025타경51751).

- 선순위 권리: 2008-08-27 접수된 소유권이전 등기가 여러 차례 경유되었음.

- 임차인 현황:

- 임차인: 배 (전입일자: 2021-09-06, 확정일자: 2021-08-11)

- 보증금: 160,000,000원, 차임: 0원

- 대항력: 있음

- 주의사항: '물건명세서 참고사항'에 따르면, 을구 3번 주택임차권(배 )은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. 이는 본 건의 가장 중요한 권리분석 사항임.

- 기타 권리: 삼성카드 명의의 가압류(2025-12-24 접수)는 말소될 것으로 보임.

* 권리분석 종합:

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(160,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수하게 되는 리스크가 존재함. 이는 입찰가 산정 및 총 투자비용 고려 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항임.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 가락시장역 인근의 다세대주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 역세권의 이점을 가지며 상업 활동 및 주거 활동이 복합적으로 이루어지는 곳임.

1.6. 생활정보

* 교통: 지하철 3·8호선 '가락시장역' 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 용이함.

* 주변 환경: 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

* 교육: 주변에 교육환경보호구역으로 지정된 지역이 있어 학교 시설과의 인접성을 예상할 수 있으나, 구체적인 학교와의 거리 및 학군 정보는 추가 확인이 필요함.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 인수 금액이 증가할 수 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물(8.80㎡)이 매각물건에 포함되어 있으므로, 이에 대한 현황 파악 및 관련 비용을 고려해야 함.

* 토지이용계획상 제한: 다양한 법적 규제(가축사육제한, 교육환경보호, 군사시설보호, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)가 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 임대미상: 보고서 상 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 부분이 있어 추가 확인이 필요함 (단, 주요 임차인 배 의 차임은 0원으로 기재됨).

1.8. 종합 의견

본 물건은 가락시장역 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 역세권의 이점과 주변 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 전액 미회수 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있다는 점입니다. 이는 철저한 권리분석과 배당표 확인을 통해 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 및 다양한 토지 이용 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 가락시장역 인근의 역세권 입지

* 송파구의 지속적인 주거지 수요

1.10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(164,880,000원) 및 시세 분석 결과를 바탕으로 하되, '물건명세서' 상 명시된 인수 부담(임차인 보증금 160,000,000원)을 제외하고 산정합니다.

시장 조사 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 700만원 ~ 800만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전유 면적(20.50㎡)을 고려할 때, 적정 시가는 약 157,000,000원 ~ 164,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 산정한 예상 입찰가는 다음과 같이 추정됩니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 164,880,000원 - 160,000,000원 = 4,880,000원

* 참고사항: 위 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하라는 지침에 따른 계산 결과이며, 실제 경매에서의 낙찰가는 법원 경매 시스템 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 전액 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.11. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 민감한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 본건은 가락시장역 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.