나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경382 [1] 서울특별시 강동구 성내동 447-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""성내중학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 ""둔촌동역""이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물개황도"" 참고.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 평스라브지붕 지상2층/지하1층 건물로서
(사용승인일 : 1992.10.21)
외벽 : 석재붙임, 적벽돌 치장쌓기 등 마감
내벽 : 실내 인테리어, 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비(주택) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 1층 및 지하1층에 제시외건물(후첨 ""사진용지"" 참조) ㉠창고(판넬조 판넬지붕, 약 1.92㎡), ㉡차양막(알루미늄프레임 천막지붕(접이식 어닝), 약 21.6㎡), ㉢, ㉣차양막(알루미늄프레임 천막지붕(고정식 어닝), 각각 약 10.78㎡, 약 7.42㎡), ㉤차양막 통로(철골조 썬라이트지붕, 약 8.84㎡), ㉥창고(샷시조 평지붕, 약 1.44㎡), ㉦주거용, 창고(샷시조 아스팔트슁글지붕, 약 6.75㎡)가 각각 소재하는 바 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건의 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 지상1층 소매점 160㎡는 일반건축물대장상 <2007.07.23. 지상1층 소매점 160㎡ -> 제2종근린생활시설(일반음식점) 160㎡로 표시변경> 및 <2007.9.4. 지상1층 일반음식점 2㎡ 증축>, <2007.9.4. 지1층, 지상1층 주택2가구 -> 주택1가구로 대수선>된 바 일반건축물대장 기준(일반음식점 162㎡, 주택3가구로 표시변경)으로 평가하였으니 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경382 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 447-1

용도: 근린주택

감정가: 6,966,166,590원

토지면적: 538.40㎡ (약 162.84평)

토지지분: 538.4㎡ (약 162.84평)

건물면적: 723.08㎡ (약 218.74평)

건물지분: 723.08㎡ (약 218.74평)

건물 제시외면적: 58.75㎡ (약 17.78평)

총 제시외면적: 58.75㎡ (약 17.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 유동화물건

건축년도: 1992년 (사용승인일: 1992.10.21)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""성내중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 주상혼용지대입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리(지하철 5호선 ""둔촌동역"")에 지하철역이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남서측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리인 신한은행의 근저당(13억 원, 2007.04.19) 외 다수의 가압류 및 소유권 이전이 존재합니다.

* 모든 채권은 말소될 예정이나, 최종적인 말소 여부는 매각 절차 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 현재 등기부채권 총액은 4,116,042,320원입니다.

* 최근 소유권 이전(손미정, 재산분할) 내역이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2007-09-06): 대항력 없음

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2020-12-28): 대항력 없음

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-06-03): 대항력 없음

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011-08-03): 대항력 없음

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-06): 대항력 없음

* 손 (보증금 25,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입일자 2025-06-27): 대항력 없음

* 송 (보증금 25,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입일자 2025-08-20, 확정일자 2025-08-20): 대항력 없음

* 최 (보증금 30,000,000원, 차임 2,700,000원, 전입일자 2025-08-13, 확정일자 2025-08-13): 대항력 없음

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 따라서 임차인 관련 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 미납된 차임이나 기타 사유로 인한 분쟁 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 주변에 학교, 근린생활시설 등이 밀집하여 지역 활성화에 기여하고 있습니다.

* 최근 인근 지역(성내동)의 다세대 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1500만원 ~ 3300만원 수준의 시세를 보이고 있습니다. (예: 2026년 5월 224-20번지 퀸스빌 59.19㎡ 2.8억원 -> 약 1570만원/3.3㎡, 2026년 5월 464-13번지 한성올림픽파크 40.512㎡ 4.15억원 -> 약 3300만원/3.3㎡, 2026년 5월 382번지 타워파크주택 29.81㎡ 3.15억원 -> 약 3450만원/3.3㎡)

* 이는 소형 주거용 부동산의 가격대로, 본건과 같이 근린생활시설과 주택이 복합된 대형 건물과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건의 감정가는 6,966,166,590원으로, 이는 토지 가치 및 건물 규모, 상업 시설로서의 잠재적 수익성을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 건물 등기부상 총 면적 463.73㎡와 감정평가상 건물 면적 723.08㎡ 간에 차이가 있으나, 제시외 건물 면적(58.75㎡)을 포함한 전체 면적을 기준으로 평가되었을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 성내중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 도보 또는 차량 이용 시 다양한 근린생활시설, 상점, 병원 등을 이용할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 지하철 5호선 둔촌동역이 근거리에 있어 서울 시내로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 녹지 공간(공원) 확보 여부에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 내 학교 및 근린 시설과의 조화는 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도 변경 및 증축 이력(2007년)이 있어, 공부상의 내용과 실제 이용 현황 간의 미세한 차이가 있을 수 있습니다. 이는 현장 확인이 필요합니다.

* 건물 외부에 여러 개의 제시외 건물(창고, 차양막 등)이 포함되어 매각되므로, 이들 건물의 상태 및 철거/철거 관련 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 다수의 법적 제한사항(각종 보호구역, 제한지역 등)이 존재하여 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 채권 양도 및 매각 과정의 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강동구 성내동의 핵심 지역에 위치한 근린주택으로, 토지 가치와 상업 및 주거 기능을 겸비한 복합적인 자산입니다.

* 교통 편의성, 주변 생활 인프라, 학교와의 근접성 등 입지 조건이 우수합니다.

* 권리 분석상 모든 임차인이 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

* 다만, 건물 내부 및 제시외 건물에 대한 정확한 현황 파악, 법적 제한사항 검토, 유동화 물건으로서의 특수성 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 따라서 본건은 지역 내 가치 상승 잠재력과 임대 수익 창출 가능성을 가진 투자 대상으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 성내동, 둔촌동역 인근으로 서울 시내 접근성이 우수하며, 주상복합 지역으로 유동인구 및 잠재 수요가 풍부합니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설과 주택이 복합된 용도로, 상가 임대 수익과 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 낮은 명도 부담: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 토지 가치: 도심 지역 내 넓은 면적의 토지는 장기적인 투자 가치가 높습니다.

* 향후 개발 가능성: 적절한 개발 계획 수립 시, 건물 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 6,966,166,590원입니다.

* 주변 소형 주거용 부동산의 거래 사례와 비교 시, 본 근린주택의 가치를 직접적으로 산정하기는 어렵습니다.

* 따라서 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없으며 인수 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 기간을 고려하더라도 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 본건의 안정적인 임대 수익 창출 가능성, 장기적인 토지 가치 상승 잠재력 등을 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 100%~105% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 7,300,000,000원 (칠십삼억 원)

(참고: 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 현재 시스템에서 직접 수행할 수 없어, 제공된 정보만으로 분석했습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.