나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51773 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 327-112 더클래스 101동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""선정고등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대14세대) 건물 내 제4층 제403호로서,
외벽 : 벽돌붙임 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대14세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북서측으로 갈현로21길 및 서오릉로18길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51773 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-112 더 클래스 101동 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

토지지분: 29.875㎡ (약 9.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평) (전용면적)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북서측으로 갈현로21길 및 서오릉로18길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

1.2. 건물 정보

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 6층 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형 다세대 14세대) 건물 내 제4층 제403호로서,

외벽 : 벽돌붙임 및 석재붙임 마감 등

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택, 단지형 다세대)으로 이용중임.

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택, 단지형 다세대 14세대) 건부지 등으로 이용중임.

건축물 정보

건축물대장 총괄표제부에 따르면, 본건이 속한 "더 클래스" 건물은 2014년 4월 준공되었으며, 총 6층 규모에 14세대가 거주하는 공동주택(다세대주택/도시형생활주택)으로 확인됩니다. 전체 대지면적은 706㎡이며, 전체 건축물 연면적은 1319.39㎡입니다.

1.3. 권리분석

권리분석

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 채권자가 주택도시보증공사(HUG)입니다.

임차인현황

* 임차인: 인용현 (주택도시보증공사 양수인)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-30

* 확정일자: 2020-03-16

* 배당신고일자: 2022-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(HUG의 양수인)는 임차인 인용현의 보증금반환채권을 양수하였으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차인의 권리는 말소되는 것으로 보이며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

집합건물 등기부요약

말소기준권리: 을3, 근저당권, 박종대, 270,000,000원 (접수일자: 2021-02-01)

말소예정 권리:

* 을4, 주택임차권, 인용현, 245,000,000원 (접수일자: 2022-06-27, 말소)

* 을3, 근저당권, 박종대, 270,000,000원 (접수일자: 2021-02-01, 말소)

* 갑6, 압류, 안산세무서장 (접수일자: 2022-01-24, 말소)

* 갑7, 압류, 국민건강보험공단 (접수일자: 2022-11-25, 말소)

* 갑10, 강제경매, 주택도시보증공사, 245,000,000원 (접수일자: 2025-08-04, 말소, 본 경매 사건)

* 갑11, 압류, 금천구 (접수일자: 2026-03-24, 말소)

인수되는 권리: 위 등기사항증명서 상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 515,000,000원

물건명세서 참고사항

신청채권자는 임차인의 보증금반환채권을 양수한 승계인이며, 임차인 관련 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

1.4. 상권분석

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 본 물건 자체의 직접적인 상업 가치보다는 주거 환경으로서의 가치가 더 높게 평가됩니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건 인근에 선정고등학교 등 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 등 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 주거지역 내 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 표기는 해당 물건이 복잡한 금융 거래 구조를 가졌거나, 과거 담보물의 연체 및 경매로 이어진 사정을 암시할 수 있습니다.

* 신청 채권자가 임차인의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 법원 배당 및 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다. 그러나 본 물건의 경우 임차인의 대항력이 없고 확약서가 제출된 점으로 미루어 인수 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

* 별도의 "주의사항"은 기재되어 있지 않습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치한 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 감정가 2억 6,600만 원에 경매로 나왔습니다.

권리 분석 결과, 인수되는 부담스러운 권리(선순위 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 파악됩니다. 특히 임차인은 대항력이 없으며, 신청 채권자(HUG 양수인)가 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 낙찰자가 임대차 관련 문제로 추가 부담할 가능성은 매우 낮습니다.

다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 등의 표기는 복잡한 금융 관계를 시사하므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하는 것이 권장됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 시내에 위치한 비교적 신축급(2014년 건축) 도시형생활주택이라는 점.

* 등기부상 명확한 권리 관계로, 낙찰자가 추가적인 권리 부담 없이 취득 가능.

* 감정가 및 주변 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정평가액: 266,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 서울특별시 은평구 갈현동 481-19 현대빌리지 (46.47㎡, 1994년식): 2026년 5월 235,000,000원

* 서울특별시 은평구 갈현동 275-154 (49.97㎡, 1986년식): 2026년 5월 190,000,000원

* 서울특별시 은평구 갈현동 507-2 창성빌라 (71.91㎡, 2001년식): 2026년 5월 330,000,000원

본 물건은 45.60㎡(약 13.79평) 면적의 "더 클래스" 101동 403호이며, 2014년에 건축되었습니다.

가장 유사한 면적대의 거래 사례인 현대빌리지(46.47㎡)가 2억 3,500만 원에 거래된 점과, 본 물건의 감정가(2억 6,600만 원)를 고려할 때, 건축 연식이 더 최신이고 단지명(더 클래스)을 가진 점을 감안하면 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 권리상의 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 5,000만 원에서 2억 8,000만 원 사이로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 여부:

일반적인 검색 결과상 본건 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.