나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51772 [1] 서울특별시 은평구 대조동 213-22 대조온세빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ""대조초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 ""구산역""이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2011.08.03)
외벽 : 외장용 석재붙임, 드라이비트 마감등,
창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

다세대주택(으)로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

213-22번지 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

213-23번지 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

재매각 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51772 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 213-22, 대조온세빌 5층501호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2011년 08월 03일

1.3. 부동산 정보

토지면적: 40.81㎡ (약 12.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.82㎡ (약 22.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 기본정보

감정가: 488,000,000원

최저매각가격: (감정가 적용, 재매각으로 인한 변경 가능성 있음)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (재매각 특별매각조건)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대조초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 6호선 "구산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(송예영)

보증금: 328,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 07월 03일

확정일자: 2020년 06월 03일

배당신고일자: 2022년 09월 19일

대항력: 없음

특이사항: 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 오성원 (2015.08.07)

* 소유권 이전: 주식회사수성이노베이션 (2020.07.27)

* 근저당권: 주식회사새난외 1명 (2021.05.18, 150,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 안산세무서장 (2022.03.17) - 말소

* 주택임차권: 송예영 (2022.09.19, 328,000,000원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2022.11.25) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.06, 328,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 압류: 은평구 (2024.06.18) - 말소

* 압류: 관악구 (2025.09.11) - 말소

총 등기부채권액: 478,000,000원

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 2021년 05월 18일 접수된 주식회사새난외 1명의 근저당권입니다.

본 건 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 특이사항 및 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 말소 조건부로 진행되며, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건 소재지인 은평구 대조동 일대의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 25~30㎡ 내외의 신축 및 비교적 최근 연식의 주택들이 3억 1천만 원에서 3억 4천만 원 사이에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,100만 원에서 1,200만 원대의 시세를 형성하고 있습니다.

본건은 건물면적 74.82㎡(약 22.64평)로, 비교 대상 주택들보다 면적이 상당히 넓습니다.

4.2. 유사 물건 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과,

* 29.54㎡ (2023년 준공, 5층)가 3억 4천만 원에 거래 (2026.05.05)

* 28.44㎡ (2016년 준공, 4층)가 3억 2천만 원에 거래 (2026.05.03)

* 25.11㎡ (2019년 준공, 4층)가 3억 1천만 원에 거래 (2026.05.01)

입니다.

이는 비교적 신축 건물이나 면적이 작은 세대의 가격 수준이며, 본건(2011년 준공, 74.82㎡)과는 면적 및 연식에서 차이가 있습니다. 본건의 감정가 4억 8천 8백만 원은 이러한 면적 차이를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 대조초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 시설 점검

인근 지역에 혐오시설이나 현저히 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 최초 매각 기일에 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 기타 사유로 인해 다시 경매가 진행되는 상황입니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 이행에 더욱 신중해야 함을 의미합니다.

6.2. HUG 인수조건

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건이 명시되어 있습니다. 임차인(HUG)이 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건부 매각이므로, 매수인은 임차인 관련 권리를 인수하지 않게 됩니다. 이는 명도 과정에서 발생할 수 있는 부담을 줄여주지만, 조건부 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특수 사항

공동담보로 묶여 있었던 이력이 있으며, HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보가 존재하여 권리 관계 및 매각 진행 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 대조동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변에 교육시설이 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이며, 임차인 HUG와의 인수 조건이 명확히 제시되어 있어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 내용을 충분히 숙지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 및 교육 환경 우수: 지하철 6호선 구산역 인접, 대조초등학교 도보 통학 가능

* 권리관계 명확화: 후순위 권리 대부분 말소 예정, 임차인(HUG)의 권리 포기 조건으로 부담 감소

* 면적 대비 감정가: 74.82㎡(약 22.64평) 면적에 대한 감정가가 4억 8천 8백만 원으로, 최근 소형 면적 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨. (단, 직접적인 면적 비교는 어려움)

* 재매각 기회: 재매각을 통해 최초 감정가 이하 또는 합리적인 수준에서 취득할 기회 발생 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 488,000,000원이며, 재매각 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 점을 고려하였습니다. 주변 유사 면적의 소형 다세대주택 시세와 본건의 넓은 면적, 그리고 감정평가액을 종합적으로 검토한 결과, 현 시세 및 경매 시장 상황을 반영하여 510,000,000원 을 적정 입찰가로 예상합니다. 본 물건은 권리관계가 비교적 명확하나 재매각 이력이 있는 만큼, 경쟁 상황을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.