나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11325 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 ‘까치산역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 및 5호선 ‘""까치산역’이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 13층 건물 내 제4층 제402호로서,

(사용승인일 : 2022-01-21)

외벽 : 석재 붙임 및 복합패널 등 마감.

창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 12미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11325 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1, 아줄리움 제4층 제402호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 13층 중 4층

사용승인일: 2022년 1월 21일

토지면적(분양): 4.79㎡ (약 15.83평)

건물면적(전용): 20.24㎡ (약 66.91㎡)

감정가: 341,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

공부상 하자: 없음

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 남서측 인근 지역에 위치함.

주변 환경: 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 양호함.

도로: 본건은 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋음.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 16일 인천세무서장의 압류(갑3)임.

낙찰로 소멸되는 권리: 등기부상 소유권이전(김재식), 압류(인천세무서장), 강제경매(주택도시보증공사), 주택임차권(이보원) 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로 낙찰로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 없음. 등기부상 명시된 권리 중 매수인이 인수해야 할 권리는 없음.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이보원)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 12일

확정일자: 2022년 7월 22일

대항력: 없음.

인수 보증금: 0원.

특별 매각 조건: 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 함.

1.3. 상권분석

지역 특징: 지하철 더블 역세권에 위치한 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역임.

주변 시설: 아줄리움 건물 자체 및 인근에 상점, 식당, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의 서비스를 제공함.

수요: 1-2인 가구의 주거 수요와 까치산역을 이용하는 직장인들의 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리함.

건물 상태: 2022년 1월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됨.

주차: 기계식 주차 설비가 갖추어져 있어 주차가 가능함.

임대 관계: 임대 관계는 미상이나, 권리분석 결과 인수되는 임대차 보증금은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항의 변동 가능성을 시사함. 현재 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 계약 조건에 대한 면밀한 확인이 필요함.

대항력 있는 임차인: 제공된 정보 중 '대항력 있는 임차인'이라는 언급과 '대항력 없음'이라는 명시가 혼재되어 있어 혼동의 여지가 있음. 그러나 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정이며, 권리 분석상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 대항력은 없는 것으로 최종 판단됨. 이에 대한 최종 확인이 필요함.

공동담보: 본건이 공동담보로 진행될 경우, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 채무 변제 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있음. 관련하여 추가적인 확인이 필요함.

토지 이용 제한: 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 공항 운영과 관련된 일부 행위 제한이 있을 수 있음. 이는 건축 등 활용에 일부 제약을 줄 수 있으므로, 구체적인 제한 사항은 관련 기관에 문의하여 확인해야 함.

주변 시설: 현재까지 파악된 정보로는 부동산 자체의 직접적인 혐오시설은 인접해 있지 않으나, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요함.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축에 가까운 오피스텔로, 지하철 더블 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없으며, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 관계는 매우 깨끗한 편임.

감정가는 341,000,000원으로, 주변 시세 및 신축임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

다만, 'HUG 인수조건 변경', '공동담보'와 같은 특이사항과 임차인 관련 정보의 일부 상이점은 추가적인 확인 및 신중한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후화가 적고 상태가 양호함.

더블 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 '까치산역' 인근으로 뛰어난 교통 편리성 보유.

깔끔한 권리 관계: 인수되는 보증금 없음, 말소되는 권리 다수로 권리 분석상 명확함.

지역 개발 잠재력: 강서구 지역의 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 341,000,000원임.

제공된 권리 분석 결과, 본건 매각으로 인해 인수해야 할 임차인 보증금은 0원임.

주변 유사 오피스텔(전용면적 20-25㎡, 2022년식 내외)의 최근 실거래가 및 매물 시세 조사를 통해, 본건과 유사한 조건의 물건은 대략 3억 3천만원에서 3억 7천만원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됨.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 340,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 고려하는 것이 합리적임.

최종 입찰가 결정 시에는 해당 범위 내에서 최근 시세 변동 추이, 경매 경쟁 상황, 물건의 정확한 상태 및 현장 확인 결과, 그리고 'HUG 인수조건 변경' 등 특이 사항에 대한 면밀한 검토를 바탕으로 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.