나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11308 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울매봉초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일:2020년 7월 10일)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 인테리어 등 마감,
창호:샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(별첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 노폭 약 8m내외 및 6m내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목: [도로] 한정)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 10-1번지 더존퍼스트 제5층 제502호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11308 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

해당 건물은 2020년 7월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 본건은 그중 5층 제502호에 해당합니다.

토지 면적은 21.50㎡ (약 6.50평)이며, 건물 면적은 29.58㎡ (약 8.95평)입니다.

감정가는 240,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 공동담보 및 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다.

본 건은 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.02.18.~2030.02.17.)으로 지정되어 있습니다.

건물 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 인테리어, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 인접 도로와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형으로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

남측 및 북동측으로 각각 약 8m 및 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울매봉초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 일반적인 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원의 강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 총 채권액은 220,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑3)입니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(윤상희)가 보증금 220,000,000원, 차임 0원에 2021년 8월 27일 전입(사업일자), 2021년 8월 11일 확정일자를 받아 배당신고일자(2023년 7월 20일) 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

특이사항으로 공동담보, HUG 인수조건 변경이 있으며, 주의사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

물건명세서상 특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

따라서, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2, 말소), 주택임차권(을3, 말소), 강제경매(갑3, 말소기준권리) 순으로 기재되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 개봉동 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

인근에 '서울매봉초등학교'가 소재하여 교육 환경 관련 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거지역으로서 기본적인 생활 편의성이 있습니다.

* 교육시설: 서울매봉초등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있는 복잡한 권리관계입니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 보이나, '대항력 포기 조건'이라는 특수 매각 조건 하에 매각이 진행되므로, 명확한 법률 검토와 채권자/임차인과의 추가 확인이 필수적입니다. 채권자가 보증금 반환 청구권을 포기한다는 조건이 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상되지만, 만일에 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대한 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등의 제한이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 현재 감정가는 2.4억원으로 책정되어 있으나, 유사 면적의 주변 다세대주택 시세는 이보다 낮을 것으로 추정되어 고평가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통, 생활 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있는 권리 관계입니다.

대항력 없는 임차인의 '대항력 포기 조건'으로 매각이 진행되어 매수인이 부담할 임차보증금은 없을 것으로 보이나, 이와 관련된 법적 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

감정가가 주변 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 조사 및 권리 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로서 비교적 양호한 관리 상태와 현대적인 설비 이용이 가능합니다.

* 인수되는 임차보증금이 없을 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다. (단, 법률 검토 필수)

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 개봉동 지역의 다세대주택 시세는 면적, 건축 연도, 입지에 따라 차이가 있습니다.

본건은 공급면적 29.58㎡(약 8.95평)이며, 2020년 준공된 신축입니다.

유사한 시기의 신축 다세대주택(44.64㎡, 약 13.5평)이 2026년 3월 1.75억원에 매매된 사례를 참고하면, 본건(8.95평)의 적정 시세는 약 1.3억원에서 1.5억원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 임차보증금이 없다고 가정할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 140,000,000원 (건물의 정확한 실거래가 및 권리관계에 대한 추가적인 심층 분석 후 최종 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.