나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11300 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 ""명덕고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""발산역""이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 건물내 제3층 제302호로서
(사용승인일자: 2020. 11. 3.)

외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-23)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 678-19, 천우네오젠 제3층 제302호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11300 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 335,000,000원이며, 토지면적은 15.30㎡ (약 4.63평), 건물면적은 27.04㎡ (약 8.18평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2020년 11월 3일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "명덕고등학교" 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

교통 여건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "발산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태는 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 31일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경11300)입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 원방더블유비종합건설주식회사 (2020.11.23)

* 소유권이전: 고미진 (2021.08.20)

* 주택임차권: 이가원 (보증금 319,000,000원, 2021.08.20 등기, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 319,000,000원, 2025.07.31 등기, 말소기준권리)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-14

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이가원)

보증금: 319,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-20

확정일자: 2021-07-26

배당신고일자: 2023-09-08

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건은 "대항력 있는 임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경" 등의 특이사항 및 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별매각조건이 존재합니다. 이는 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 임차인의 대항력 포기 여부가 거래의 핵심 조건이 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

최근 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2014년식 "아이디움103동" (36.2㎡)이 2026년 5월 7일에 23,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 전용면적(27.04㎡)이 해당 사례보다 작고, 건축 연도(2020년)는 더 최신임을 감안할 때, 유사한 수준 또는 그 이상의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, "온세그랑빌" (2007년식, 54.78㎡)이 2026년 5월 1일에 27,500만원에 거래된 사례를 보면, 지역 내에서 유사한 면적의 주택이라도 건축 연도 및 단지 특성에 따라 가격 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 "명덕고등학교"가 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

교통망으로는 지하철 5호선 "발산역"을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용 가능하여 이동이 용이합니다.

해당 지역 주변에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 )의 존재와 HUG 관련 특수 매각 조건입니다.

임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2025-07-14)가 비교적 최근이며 대항력이 있어, 매각 조건(임차인의 대항력 포기)이 원활하게 이행되지 않을 경우 매수인에게 추가적인 법적 또는 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 공동담보로 묶여 있다는 점은 해당 부채가 다른 부동산과 연관되어 있음을 시사하며, 이는 복잡한 채무 관계를 야기할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인이 임차인과의 합의를 이끌어내야만 원활한 소유권 취득이 가능하다는 점을 명확히 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

핵심은 대항력 있는 임차인(김 )의 존재와 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 매각 조건입니다. 매수인은 임차인의 대항력 포기 및 관련 조건 충족 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

HUG가 잔여 보증금에 대한 매수인 청구권을 포기한다는 조건은 매수인에게 긍정적이나, 임차인의 협조가 필수적이므로 협상력이 중요하게 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 향후 가치 상승 기대.

* 발산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 지역 개발 가능성 보유.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 및 잠재적 수익률 확보.

* 임차인과의 합의를 통해 리스크를 해소할 경우, 안정적인 투자가 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 335,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 최신식 건물은 평당 약 650만원 이상의 가격대를 형성할 수 있는 것으로 보입니다.

다만, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 특수 매각 조건으로 인해 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 위험 요소를 반영한 입찰가가 산정되어야 합니다.

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

리스크 관리 및 잠재적 가치를 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 85%~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 285,000,000원 ~ 301,500,000원 수준에서 고려해 볼 수 있으며, 최초 입찰가로는 290,000,000원 내외를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.