나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11294 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 ""서울오류초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 ""오류동역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2020-03-20)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트)/업무시설(오피스텔)/제1종근
린생활시설(소매점,의원) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

6-63 : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

314-32 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금299,000,000원
임대차계약일자 : 2022년 2월 17일
임차권자 : 양다은

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11294 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제4층 제401호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제4층 제401호

* 사용승인일: 2020년 3월 20일

* 감정가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

* 토지면적: 6.63㎡ (약 2.01평)

* 토지 지분: 6.6322㎡ (약 2.01평)

* 건물면적: 38.77㎡ (약 11.73평)

* 건물 지분: 38.77㎡ (약 11.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주상지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물 동측으로 약 20미터 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 구로구의 압류(교행-2204 07)입니다. 등기부상의 모든 권리(신탁, 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소될 예정으로, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양 )

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 14일

* 확정일자: 2022년 2월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'으로 진행됩니다. 또한, 등기부상 양다은의 주택임차권은 말소로 기재되어 있어 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항은 경매 종결 과정에서 HUG와 협의 또는 관련 조건 이행을 통해 정리될 것으로 보입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,619,000,000원 (본 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 오류동역을 중심으로 상업지역이 발달해 있으며, 인근에는 각종 식당, 카페, 편의점, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 건물 자체에도 제1종 근린생활시설(소매점, 의원)이 포함될 수 있어, 해당 오피스텔은 직주근접 배후수요와 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 인근 시설: CGV, NC백화점, 구로구청, 동양미래대학교 등 대규모 편의 및 교육 시설과 서울정민병원, 서울안과 등 의료시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 단지 남서측에 서울오류초등학교가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 유리합니다. 또한, 동양미래대학교 등 교육기관 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 오류동역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 대형 마트, 백화점, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주변이 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호합니다. 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 대항력 포기 조건 매각'으로 인해 매각 절차 및 보증금 처리 등에 있어 HUG와의 관련 사항을 면밀히 확인해야 할 수 있습니다. 비록 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고 등기부상 말소 예정이나, 복잡한 채권 관계나 HUG의 구체적인 인수 조건에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여있다는 점은 채무 구조의 복잡성을 시사할 수 있으나, 본 경매 절차에서 매각으로 소멸되는 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 용도상 제약은 적으나, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 일부 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 교통 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 업무용으로 모두 적합합니다. 권리분석상 매수인이 인수할 부담은 없어 보이며, 임차인의 대항력 또한 없다고 명시되어 있어 법적으로는 깔끔하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 특수 매각 조건으로 인한 잠재적 변수 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 오류동역 도보 이용 가능한 역세권으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 설비와 디자인을 갖추고 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 혼합 용도: 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 모델 창출이 가능합니다.

* 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔, 그리고 오류초등학교 등 교육 시설이 있어 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(38.77㎡)의 루체비스타 오피스텔 매물은 현재 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이에서 거래되고 있으며, 최근 실거래가도 2억 6천만원 수준으로 확인됩니다.

* 구로구 내 유사 규모의 오피스텔 시세 또한 2억 4천만원에서 2억 9천만원 사이에 형성되어 있어, 본건의 감정가(2억 6천만원)는 시세와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.