나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11280 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 ""독산역""에서 북동측으로 직선거리 약 700m, ""세일중학교""에서 남서측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(1호선 ""독산역"")으로부터 약 700m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""두산로"")까지 약 200m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 중 제8층 제803호로서,
(사용승인일 : 2020.12.28.)
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상
건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인
바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제803호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11280 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 281,000,000원입니다.

토지 면적은 10.64㎡ (약 3.22평)이며, 건물 면적은 27.56㎡ (약 8.34평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

건물은 2020년 12월 28일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선 독산역에서 직선거리 약 700m 지점에 위치합니다. 또한, 세일중학교에서 남서측으로 약 400m 거리에 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철역과 대중교통 이용이 가능한 간선도로(두산로)와의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11280)으로, 접수일자는 2025년 08월 06일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존은 2021년 01월 26일, 소유권이전은 2021년 05월 04일에 등기되었습니다.

주택임차권(권태철, 270,000,000원)은 2021년 05월 04일 전입, 2021년 04월 14일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 해당 임차권 등기는 말소 예정입니다.

채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 신청으로 진행되며, 등기부채권 총액은 270,000,000원입니다.

경매 조건에 따라 임차인 권태철 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 금천구 가산동은 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 오피스텔 및 도시형생활주택 단지가 다수 분포하고 있어 관련 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 기타 용도로 오피스텔 및 도시형생활주택이 기재되어 있습니다. 본건은 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

본 물건은 지하철 1호선 독산역과 약 700m 거리이며, 도보 및 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 세일중학교가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

가산디지털단지가 가까워 관련 편의시설 이용 또한 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장, 외관 및 탐문조사 결과에 따라 감정평가되었습니다. 경매 집행 시 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 인해, 임차인 관련 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 계약 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

독산역 역세권에 위치하며 가산디지털단지 인근 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

권리 분석상 매수인에게 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급(2020년 준공) 도시형생활주택으로 희소성이 있습니다.

가산디지털단지 직주근접 단지로 임대 수요가 꾸준히 예상됩니다.

경매 조건상 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 투자 예측이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래가는 약 21,300만원에서 29,300만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용 면적(27.56㎡)과 2020년 준공이라는 점을 고려할 때, 시장 가치는 약 23,000만원에서 25,000만원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가는 28,100만원이나, 최근 시세와의 격차를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 24,000만원 ~ 25,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.