나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11389 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신강초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철2, 5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물내 제11층 제1104호로서
(사용승인일자: 2022. 2. 22.)

외벽: 석재붙임 및 외장 페인팅등 마감.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 주차설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 정방형 토지로서, 건부지(업무시설(오피스텔)및근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로, 서측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기호3, 4: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11389 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제11층 제1104호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물 중 제11층 제1104호

사용승인일자: 2022년 2월 22일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 371,000,000원

토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 4필지 일단의 대체로 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

기호1, 2, 3, 4: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(도정민)

보증금: 383,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-06-07

확정일자: 2022-05-11

배당신고일자: 2024-02-06

대항력: 없음

* 이혜지

보증금: 3,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-02-26

대항력: 있음

주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함 (보증금 300만원은 명시되어 있으나, 차임 외 기타 조건은 추가 확인 필요)

* 지혜진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-15

대항력: 있음

주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함 (보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 여부 및 기타 계약 조건 확인 필요)

3.2. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경11389)입니다. 해당 경매 개시 결정 등기 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 특수 권리 사항

본건은 "HUG 인수조건 변경, 공동담보" 물건으로, 특별 매각조건이 존재합니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 HUG의 보증금 반환 채권과 관련하여 추가적인 부담을 지지 않음을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이혜지, 지혜진)의 경우, 보증금이 전액 배당되지 않는다면 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다. (구체적인 대형마트 및 병원 등은 주변 시설 검색 결과에 따라 추가 파악 필요)

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 "신강초등학교"가 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 이혜지(보증금 300만원)와 지혜진(보증금 0원)이 존재합니다. 이들의 보증금이 매각으로 인한 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 특히 지혜진의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 건물이 2022년 신축되어 건물 자체의 노후화 관련 리스크는 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하다는 장점이 있습니다. 지하철역과의 접근성도 보통 수준이며, 인근에 학교가 위치하고 있습니다. 그러나 채권자이자 임차인으로 추정되는 주택도시보증공사(HUG)의 복잡한 권리관계 및 특별 매각조건, 그리고 대항력 있는 두 명의 임차인 존재는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. HUG 관련 조건으로 매수인의 보증금 반환청구권 부담은 없으나, 다른 임차인들의 보증금 인수 여부는 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 입지: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 강서구 지역의 개발 호재 등을 고려했을 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 371,000,000원이며, 이는 인근 유사 신축 오피스텔의 시세와 유사한 수준으로 파악됩니다. (리치고 등 부동산 정보 플랫폼의 '제이투리더스뷰2차' 2022년 29㎡ 타입 실거래가 약 3.7억원 참고).

다만, 본건은 대항력 있는 임차인(이혜지, 지혜진)의 보증금 인수 가능성이라는 리스크 요인을 안고 있습니다. 이혜지의 보증금 300만원은 상대적으로 적은 금액이나, 지혜진의 경우 보증금 0원임에도 대항력이 있어 실제 인수 부담이 없을지 확인이 필요합니다.

이러한 권리관계 리스크를 고려하여, 감정가 371,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근한다면 350,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 임대차 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사와 경매 당일의 입찰 분위기를 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금 합계 0원은 본 물건명세서 참고사항의 특별 매각조건에 따라 HUG 관련 보증금 미배당분에 대한 매수인의 부담이 없음을 의미하나, 다른 임차인과의 관계는 별도로 판단해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.