나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11385 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡3동주민센터"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건물은 인근에 지하철역(화곡역 :5호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건 내 3층 301호로서,
(사용승인일 : 2022.03.29.)

외 벽 : 백고벽돌 붙임 등 마감.
내 벽 : 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비, 피로티주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 6필 일단의 인접지 대비 평지 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한
구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조).

기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11385 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제3층 제301호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택)

* 건물 사용승인일: 2022년 03월 29일 (신축 건물)

* 감정가: 349,000,000원 (삼억사천구백만원)

* 토지 면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

* 건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, ""화곡3동주민센터"" 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

인근에 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건 건물은 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 5일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (등기부 등본상 갑5, 권리자: 주택도시보증공사)입니다.

* 권리 내역

등기부등본상 본 건과 관련된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 주택임차권 (을3, 권리자: 여정구, 2024년 2월 6일 접수, 360,000,000원, 전입 2022.8.16, 확정 2022.6.24, 말소 )

* 강제경매 (갑5, 2025년 8월 5일 접수, 권리자: 주택도시보증공사, 360,000,000원, 말소기준권리 )

* 압류 (갑6, 2025년 8월 18일 접수, 권리자: 국민건강보험공단, 말소 )

* 등기부채권 총액: 360,000,000원.

* 임차인 현황

* * ARINAITWEVASTINEPERON: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-28, 대항력 있음.

* * KYAKUWAMUSA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-29, 대항력 있음.

* * FRIASCRESPONATALIA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-18, 대항력 있음.

* * 주택도시보증공사(여정구): 보증금 360,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-16, 확정일자 2022-06-24, 배당신고일자 2024-02-06, 대항력 없음. (등기부상 말소 처리되었으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건으로 명시됨)

* 인수 보증금: 0원.

* 특별 매각 조건

주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 임차인 관련 주의 사항

대항력 있는 임차인 3명(ARINAITWEVASTINEPERON, KYAKUWAMUSA, FRIASCRESPONATALIA)은 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 상황이 아니므로, 실제 임대차 관계 및 보증금의 실질적 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하여 교통이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 상업 활동 및 주거 활동이 균형을 이루고 있습니다.

* 인근 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역)로 지정되어 있어 항공기 소음 등 공항 인접으로 인한 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 중 3층 301호입니다.

* 사용승인일: 2022년 03월 29일

* 외벽: 백고벽돌 붙임 마감

* 내벽: 타일 붙임 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

* 이용 상태

본 건물은 현재 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

기본적인 난방, 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으며, 승강기 및 피로티 주차장이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 문제

3명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰 후 발생할 수 있는 예상치 못한 법적 또는 금전적 분쟁의 소지가 있습니다. 임대차 관계의 실질적 내용을 반드시 추가 확인해야 합니다.

* HUG 인수 조건 및 복잡한 권리관계

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각은 명확한 절차 진행을 요구합니다. 말소되지 않는 권리는 없으나, 관련 서류 및 협의 내용을 면밀히 검토하여 인수 부담이 없도록 확인해야 합니다.

* 지역 지구 지정에 따른 제한

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 인접 지역의 특성상 항공기 운항 및 안전과 관련된 법규 적용으로 인한 개발 또는 이용상 제한이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호하며 서울 강서구의 편리한 교통망을 이용할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 기재, HUG 관련 복잡한 매각 조건 등 권리 분석 상 주의가 필요한 부분이 존재합니다. 이러한 특수성을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 리스크를 해소한다면, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 (2022년 사용승인)으로 인한 신축급 건물 이점.

* 서울 강서구의 주요 교통망(지하철 5호선 화곡역) 인접성.

* 해당 지역의 지속적인 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 복잡한 권리 관계 해소 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 349,000,000원.

* 최근 유사 물건 매매 사례 분석:

2026년 7월 1일, 유사한 신축 연식(2019년)의 19.98㎡(약 6.04평) 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 건물의 면적(29.99㎡, 약 9.07평)과 신축 연식(2022년)을 고려할 때, 유사한 가격 수준 적용 시 약 324,000,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원.

* 종합 고려 사항: 감정가는 349,000,000원으로, 최근 거래된 유사 물건의 시세 추정가(약 324,000,000원)와 비교 시 다소 높게 책정되었습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 명시 및 HUG 관련 특수 매각 조건을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 (이 금액은 현재 시세 및 물건의 특수성을 고려한 추정치이며, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 철저한 권리 분석 및 현장 답사를 병행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.