나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11381 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제7층 제704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ""서울염동초등학교"" 서측에 위치하며,
주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이
소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 2022.02.11.)

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서
공부상 ""업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측, 남동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망),
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고
제2016-2272호(2016.11.24)),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11381 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제7층 제704호

용도: 다세대주택 (건축물표제부상 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지)

감정가: 467,000,000원

토지 면적: 10.57㎡ (약 3.2평)

건물 면적: 31.87㎡ (약 9.6평)

1.2. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 서울염동초등학교 서측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 다가구주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

일반적인 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

* 소유권보존 (갑1, 2022.02.16)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2022.06.07, 서민)

* 주택임차권 (을3, 2024.04.25, 말소, 권리자: 홍유담, 권리금액: 459,000,000원)

* 강제경매 (갑3, 2025.08.05, 말소기준권리, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 459,000,000원)

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 갑구의 강제경매(주택도시보증공사)보다 후순위에 있는 을구의 주택임차권(홍유담)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 특별매각조건에 따른 세부 사항 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인: HAUSHAREN LEE, HAUPHOEBELANA (전입일자: 2024-10-14, 보증금: 0원, 차임: 0원) - 해당 임차인들은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다는 점을 고려할 때, 실제 인수 부담이 발생할 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 경매 건으로, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 HUG 관련 보증 이행 조건 및 임차권 말소에 대한 특별 합의가 있는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 459,000,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 염창동 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 서울염동초등학교가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 HAUSHAREN LEE, HAUPHOEBELANA의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 비정상적이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 권리 관계 및 특별 매각조건은 명도 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 리스크를 야기할 수 있습니다. HUG와의 계약 관계 및 임차인과의 최종 합의 내용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

5.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 다음과 같은 도시지역 및 관련 법규에 따른 제한을 받고 있습니다.

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역(한강변)

* 건축선

5.3. 기타 리스크

제공된 정보와 일반적인 지역 분석만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 다만, 염창동 지역의 상세 지도 및 주변 현황 조사를 통해 잠재적 혐오시설(예: 유해 시설, 고압선 등)의 유무를 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

6. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설과 연식을 보유하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확하고 관리 및 처분이 용이합니다.

* 지역 입지: 서울특별시 강서구 염창동이라는 입지적 장점을 가집니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 특이한 계약 조건(보증금/차임 0원)과 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리 관계 및 특별 매각 조건으로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 상당한 주의와 추가적인 법률 및 현장 조사가 요구됩니다. 일반적인 경매 물건 대비 높은 수준의 전문성과 신중한 접근이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

* 건물 용도: 다세대주택 (혼합 용도)

* 건축 연도: 2022년

* 전용 면적: 31.87㎡ (약 9.6평)

* 감정가: 467,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 주로 1990년대 ~ 2015년에 건축된 주변의 다세대 주택 시세이며, 본건(2022년 건축)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

가장 유사한 조건의 "도화엘리시아"(2015년 건축, 41.18㎡) 매매가 380,000,000원(3억 8천만원)을 기준으로 평당가를 산정하면 약 920만원/㎡ 수준입니다 (380,000,000원 / 41.18㎡ ≈ 9,227,770원/㎡).

이를 본건 전용면적(31.87㎡)에 적용 시, 약 294,135,000원 (약 2억 9천 4백만원)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 본건은 신축 건물(2022년)이라는 점을 고려할 때, 감정가(4억 6천 7백만원)가 건물의 신축 연도를 반영한 가치를 더 정확하게 나타낼 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 리스크 고려

대항력 있는 임차인의 실제 인수 부담 가능성, HUG 관련 조건으로 인한 잠재적 법적 분쟁, 감정가 대비 시장 시세의 괴리 가능성 등의 리스크를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정

안전 마진을 확보하고 위에서 언급된 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 향후 추가 조사 결과 및 실제 현장 상황, 경쟁 입찰자 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.