나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103583 [1] 서울특별시 종로구 종로6가 289-39, 제디동호 내제1층1148호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로6가 소재 ""동대문역(지하철 1호선, 4호선)"" 서측 인근에 소재하며 인근은 동대문종합시장, 신진시장 등 대규모 도매상가 등이 밀집되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 동대문역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제1층 제1148호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 석재 및 타일 붙임 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 소매점(판매시설)으로 이용 중임.(후첨 ""사진용지"" 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 스프링클러설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35미터 내외, 서측으로는 폭 약 15미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)),서울도심((4대문안)),건축선(2022-03-18)임.

공부와의 차이

본건은 건물등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 제1층 제1148호로 등재되어 있으나, 현황 제1711호로 부착되어 관리 및 이용 되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 소재 건물은 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 표기되어 있음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지

서울특별시 종로구 종로6가 289-39, 제1층 제1148호

1.2. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103583 (1)

1.3. 경매구분

부동산임의경매

1.4. 물건종별

근린상가

1.5. 감정가

517,000,000원

1.6. 토지면적

3214. 20㎡ (약 972.35평)

1.7. 토지지분

0. 9642599999999999㎡ (약 0.29평)

1.8. 건물면적

0. 00㎡ (제공된 정보 상 면적 없음)

1.9. 매각대상

토지지분/건물전체매각

1.10. 채권자

유아이제사십차유동화전문

1.11. 특이사항

유동화물건, 대지권미등기, 지분매각

1.12. 주의사항

일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로6가에 소재하며, 지하철 1호선 및 4호선 동대문역 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 동대문종합시장, 신진시장 등 대규모 도매상가가 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 동대문역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(종로4,5가 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 도시관리계획 입안중(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)), 서울도심((4대문안)), 건축선.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 약 35m, 서측 약 15m, 동측 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 건물구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제1층 제1148호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 및 타일 마감.

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 창호: 알루미늄 샷시 창호.

* 이용상태: 소매점(판매시설)으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 유아이제사십차유동화전문입니다. 말소기준권리는 2014년 9월 26일 접수된 우리은행의 근저당권(을3)이며, 채권 총액은 360,000,000원입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-09-03

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수할 보증금은 0원입니다. (임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음).

3.5. 등기부요약

* 갑1: 1982-11-22 접수, 장순이 (소유권이전)

* 을3: 2014-09-26 접수, 우리은행 (근저당권, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 2025-08-05 접수, 유아이제사십차유동화전문 (임의경매)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 종로6가 일대는 동대문종합시장, 신진시장 등 대규모 도매상가가 밀집한 상업 중심지입니다. 유동인구가 매우 풍부하며, 지하철 1, 4호선 동대문역 역세권이라는 이점을 가지고 있습니다. 이는 상가로서의 높은 잠재력과 활발한 상업 활동을 기대하게 합니다.

4.2. 업종 및 잠재력

소매점(판매시설)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 상권의 특성과 더불어 다양한 상업 업종의 성공 가능성이 높습니다. 상업지역이라는 점과 교통의 편리성은 향후에도 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1, 4호선 동대문역 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 접근이 용이합니다. 또한, 대규모 시장들이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

본건은 상업 활동에 최적화된 지역에 위치해 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의시설이 발달해 있습니다. 주거 환경보다는 상업 시설로서의 기능이 강조되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

토지에 대한 권리가 등기부에 명확히 설정되지 않은 상태로, 향후 소유권 행사 및 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 따라서 전체 토지에 대한 소유권을 확보할 수 없으며, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 현황과 공부상 불일치

등기부등본 및 집합건축물대장상 제1층 제1148호로 등재되어 있으나, 현황은 제1711호로 부착되어 관리 및 이용되고 있습니다. 이로 인해 행정 처리 및 권리 행사 과정에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.4. 위반건축물

본건 소재 건물은 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 재산권 행사 제한 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.5. 건물 면적 정보의 불확실성

제공된 정보에 따르면 건물 면적이 0.00㎡으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 건물의 면적 및 가치 평가에 있어 불확실성을 야기하며, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

6.6. 인근 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 교정 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 본건은 동대문역 인근의 상업 지역에 위치하고 있으며, 주변은 상가 및 시장이 밀집한 활발한 상권입니다.

7. 종합 의견

본 건은 동대문역 초역세권의 상업 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 대규모 도매상권의 배후를 갖추고 있어 입지적 가치가 매우 높습니다. 다만, 대지권 미등기, 지분 매각, 건물 현황과 공부의 불일치, 위반건축물 지정 등 복합적인 권리 및 행정상의 문제가 존재하므로, 투자 전 반드시 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 특히 위반건축물 사항은 추후 법적, 재정적 부담으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동대문역 초역세권으로 탁월한 접근성과 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 활성화된 상권: 동대문 상권의 지속적인 수요와 성장 잠재력을 바탕으로 안정적인 투자가 가능합니다.

* 잠재 가치: 현재 존재하는 리스크 요인들을 해결하고 명확한 권리 관계를 정립할 경우, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 517,000,000원입니다. 임차인 이 은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없으므로(인수 보증금 합계: 0원), 입찰가는 감정가와 더불어 위에서 언급된 각종 리스크 요인(대지권 미등기, 지분 매각, 위반건축물 등)과 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.