나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103519 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-198 팰리스타운 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건 중 제2층 제201호로
2014.09.02일 사용승인되었으며,

외벽 : 대리석 및 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 세장형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 (1~3) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목
도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103519 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-198 팰리스타운 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 267,000,000원

토지면적: 26.69㎡ (약 8.07평)

토지지분: 26.69㎡ (약 8.07평)

건물면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

건물지분: 33.32㎡ (약 10.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2014년 9월 2일 사용승인되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 16일에 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다. 본건 등기부등본 상 소유권 이전, 압류, 가압류, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-22

대항력: 없음

특이사항: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(양 )

보증금: 252,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2020-08-05

대항력: 없음

특이사항: 현재 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 물건명세서 상 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 2026.06.26.자 확약서가 제출되어, 매각으로 인해 소멸될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '토지거래허가구역' 지정 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석 (시세 분석)

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 본건의 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일, 서울 관악구 봉천동 888-1번지 광덕빌라(1992년 건축) 61.29㎡가 30,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 4,894,000원/㎡)

* 2026년 7월 3일, 서울 관악구 봉천동 41-7번지 성진리치빌6차(2022년 건축) 39.75㎡가 54,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 13,585,000원/㎡)

* 2026년 7월 1일, 서울 관악구 봉천동 100-84번지 비쥬타운B(2016년 건축) 26.98㎡가 28,300만원에 거래되었습니다. (면적당 약 10,489,000원/㎡)

본건(2014년 사용승인, 33.32㎡)과 유사한 건축 연도인 2016년식의 비쥬타운B(26.98㎡, 28,300만원)의 거래가를 기준으로 시세를 추정해보면, 본건의 가치는 약 349,500,000원 (33.32㎡ * 10,489,000원/㎡) 수준으로 산정될 수 있습니다.

현재 감정가 267,000,000원 대비 주변 실거래가 수준이 더 높게 형성되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울관광고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역으로 다양한 근린생활시설의 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 용이하여 도심 접근성도 보통 이상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건을 취득하기 위해서는 관할 관청의 토지거래허가를 받아야 합니다. 이 과정에서 추가적인 시간과 절차가 소요되며, 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. (지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 채권/채무 관계가 복잡할 수 있으나, 제출된 확약서 내용을 면밀히 검토하여 최종 소멸 여부를 재확인해야 합니다.

* 주변 시세 대비 감정가: 감정가가 주변 실거래가보다 낮게 책정된 점은 유리하나, 이것이 권리관계의 복잡성이나 기타 제약 요인(토지거래허가구역 등)을 반영한 것인지 추가 분석이 필요합니다.

* 건축물 관련 제한 사항: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 건축된 지 약 10년가량 되었으며 비교적 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 특히, HUG 임차인 관련 권리 분석 상 매각으로 인한 소멸 가능성이 높아 실질적인 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 '토지거래허가구역'이라는 점은 매수 시 가장 큰 제약 요인이므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 준비가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 다세대주택 투자 기회

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대

* HUG 임차인 관련 부담 경감 가능성 (확약서 제출)

* 향후 재개발 또는 정비사업 가능성이 있는 지역 (모아타운 내 지목 도로 토지 관련 내용 언급)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 267,000,000원, 주변 시세(최근 거래가 약 283,000,000원 ~ 540,000,000원) 및 토지거래허가구역 지정 등의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점과 HUG 관련 조건 변경 사항을 고려하여, 감정가 수준 이상에서의 적극적인 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.