나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103561 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재, ‘난곡초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으
로 주위는 다세대주택, 아파트 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제5층 제503호로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103561 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층503호

건물명: 성진리치빌5차

건축년도: 2021년 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

용도: 다세대주택

1.1. 토지정보

토지면적: 18.08㎡ (약 5.47평)

토지감정가: (건물과 일괄 감정)

1.2. 건물정보

건물면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

건물감정가: (토지와 일괄 감정)

총 건물면적 (개별호수 기준): 28.92㎡ (약 8.75평)

전체 건물 연면적 (성진리치빌5차): 564.69㎡ (약 170.87평)

건물 층수: 지상 5층 중 5층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 287,000,000원

1.3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 2025-08-01 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

전입일자: 2024-04-15

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 허주원

전입일자: 2021-09-30

확정일자: 2021-09-01

대항력: 없음

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

대항력 없는 임차인이므로 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재 (허주원의 임차권이 을3으로 등기되었으나 대항력 없음으로 분류됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재, ‘난곡초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근 대중교통 여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

(정보 없음)

3. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

신림동 지역은 서울 서남권의 주요 주거지역으로, 젊은층 유동인구가 많고 상업시설도 발달해 있습니다.

다만, 본 물건 자체는 주거용으로 주로 이용될 것으로 보입니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의시설

교육시설: 난곡초등학교 등 인접

의료시설: 인근 병원 및 의원 이용 가능

상업시설: 관악구청, 관악세무서 등 행정기관 및 다수의 상가, 마트, 편의시설 접근 용이

공원/녹지: (정보 없음)

4.2. 주변 환경 (혐오시설)

제공된 정보 및 일반적인 신림동 주거 밀집 지역 특성상, 혐오시설이 직접적으로 인접할 가능성은 낮습니다.

정확한 혐오시설 유무 파악을 위해서는 반드시 현장 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 조기훈 존재: 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 계약 관계 및 보증금 미지급 여부 등에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

HUG 인수조건 변경: 매각으로 인해 발생하는 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

지역별 시세 변동성: 신림동은 재개발 등 지역 개발 이슈에 따라 시세 변동이 있을 수 있으므로, 시장 동향 주시 필요.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2021년)입니다.

주거환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

권리 관계는 복잡하지 않으나, 대항력 있는 임차인과 HUG의 특별매각조건을 신중하게 검토해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 조기훈의 보증금 0원 신고에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 상품성이 양호합니다.

서울 관악구라는 입지 조건으로 인한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

특별매각조건으로 인해 권리관계 정리가 용이할 수 있습니다 (단, 조건 명확히 확인 필요).

인수 보증금이 없는 것으로 간주될 경우, 추가적인 인수 비용 부담이 적습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 287,000,000원

주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보가 본건과 직접적인 관련성이 낮아 참고만 함):

2026년 5월 (서울 관악구): 전용 68.58㎡, 1991년 준공, 180,000,000원 (본건과 면적/준공연도 다름)

2026년 5월 (서울 관악구): 전용 49.63㎡, 2003년 준공, 230,000,000원 (본건과 면적/준공연도 다름)

본건 건물 면적은 28.92㎡ (약 8.75평)으로, 주변 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

본건은 2021년 사용승인된 신축 건물임을 감안하면, 면적 대비 시세는 높게 형성될 가능성이 있습니다.

또한, 감정가 대비 낙찰가율은 해당 지역의 경매 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동됩니다.

대항력 있는 임차인(조기훈)의 보증금이 0원임을 고려해도, 실제 명도 과정에서의 협의 가능성 및 제반 비용을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원 (2억 4천만원 ~ 2억 7천만원)

(주의: 위 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 더욱 정밀한 시세 조사, 현장 확인, 권리 분석 전문가와 상담 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.