나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103499 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울신봉초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2014.10.10)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도' 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대
정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103499 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 458-71, 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 303,000,000원

* 토지면적: 13.21㎡ (약 3.99평)

* 건물면적: 28.25㎡ (약 8.55평)

* 토지지분: 13.21㎡ (약 3.99평)

* 건물지분: 28.25㎡ (약 8.55평)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

* 사용승인일: 2014년 10월 10일

1.2. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울신봉초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))

* 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역(상대/절대 정화구역 최종 확인은 동작교육청 확인 필요)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:194m)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (2022.08.08. 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을7 근저당권, 갑8 소유권이전, 갑9 압류, 갑10 강제경매 등 대부분의 권리

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 배당신고일자: 2024년 4월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 280,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 정 씨의 경우, 보증금 280,000,000원으로 전입일자(2022.02.28)가 말소기준권리(2022.08.08.)보다 앞서 대항력이 있습니다.

* 따라서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 460,000,000원

4. 상권분석

* 본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 일반적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 주요 편의시설 및 상업시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 북동측 인근에 서울신봉초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 다양한 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 건물 설비

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(보증금 280,000,000원)의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이는 매수인의 실제 인수 금액을 크게 증가시키므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대관계는 미상으로, 명도 시 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

* 교육환경보호구역의 상대/절대 정화구역 여부는 동작교육청을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

* 하지만, 2억 8천만원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다.

* 감정가는 3억 3백만원이지만, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 실제 취득가는 매우 높아질 수 있습니다.

* 따라서, 본건은 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받아 임차인 보증금 인수 부담을 상쇄할 수 있는 경우에만 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 안전한 투자를 위해서는 임차인과의 명확한 협의, 또는 예상 낙찰가와 인수 금액을 합산한 총액이 주변 시세보다 낮을 경우에만 접근을 권유합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 주요 교통망 접근 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역에 위치하고 있습니다.

* 서울신봉초등학교 인근으로 교육 환경이 양호한 편입니다.

8.2. 건물 상태

* 2014년 신축된 비교적 현대적인 건물로, 내부 시설 및 구조상 큰 하자가 없을 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세 차익 가능성 (매우 제한적)

* 매우 낮은 가격으로 낙찰받아 인수 부담을 줄일 수 있다면, 향후 시세 상승을 통한 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 부담이 매우 크므로 가능성은 희박)

9. 예상 입찰가

* 본건의 최대 리스크는 280,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수입니다.

* 주변 실거래가 및 면적을 고려한 예상 시세는 약 300,000,000원 ~ 380,000,000원 수준입니다.

* 매수인이 부담하게 될 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 총 취득가(입찰가 + 280,000,000원)가 약 300,000,000원 ~ 340,000,000원이 되도록 하는 입찰가를 고려해야 합니다.

* 이는 곧, 입찰가가 약 20,000,000원 ~ 60,000,000원 수준이어야 함을 의미합니다.

* 본 물건은 인수 부담이 매우 크므로, 매우 보수적인 접근과 함께 최저 입찰가 주변에서 응찰하거나, 유찰될 경우 차순위 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 60,000,000원 (단, 이 범위 내에서도 낙찰이 보장되지 않으며, 낙찰 시 280,000,000원의 보증금 추가 인수가 발생합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.