나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2515 [1] 서울특별시 동작구 상도동 175-28 모던힐타운3차모던힐타운 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

서울특별시 동작구 장승배기로10가길 73 모던힐타운3차, 모던힐타운 1동 5층502호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경2515(서울중앙지방법원 경매4계). 감정가 507,000,000원, 최저가 507,000,000원. 매각기일은 2026-07-15입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 2515 [1]
소재지	서울특별시 동작구 상도동 175-28 모던힐타운3차모던힐타운 1동 5층502호
도로명주소	서울특별시 동작구 장승배기로10가길 73 모던힐타운3차, 모던힐타운 1동 5층502호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.15
관할법원	서울중앙지방법원 경매4계 (530-1816(제4별관 민사집행과))
이용제한	대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)사업지역기타, (접함)제1종지구단위계획구역, (접함)제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역

서울특별시 동작구 상도동 175-28 모던힐타운3차모던힐타운 1동 5층502호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	34.22㎡ (10.35평)
건물면적	52.11㎡ (15.76평)

금액

감정가	507,000,000원
최저가	507,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	50,700,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.15	507,000,000원	매각

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""동작구청"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내
제5층 제502호로서,
(사용승인일 2015.12.02)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태: 본건은 집합건축물대장상 ""도시형생활주택""으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측 및 동측으로 노폭 약 3미터, 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2515 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 175-28 모던힐타운3차모던힐타운 1동 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 507,000,000원

토지면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

토지지분: 34.22㎡ (약 10.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.11㎡ (약 15.76평)

건물지분: 52.11㎡ (약 15.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2015.12.02

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 502호

외벽 마감: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""동작구청"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 4월 18일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 202,800,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김태욱

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-04-15

* 확정일자: 2016-04-15

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1, 2015-12-07), 소유권이전 (갑2, 2016-04-15, 권리자: 김윤경) 등은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 국민은행 근저당권 (을3, 2016-04-18, 202,800,000원)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 서울특별시 동작구 압류 (갑7, 2023-06-23)는 말소됩니다.

* 국민은행 임의경매개시결정 (갑8, 2025-08-04)는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 202,800,000원

3.4. 권리분석 결론

본건에는 대항력있는 임차인 김태욱 씨가 존재하며, 보증금 320,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 외 등기부상의 근저당권, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도로 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 규모(약 39.26㎡ ~ 65.54㎡)의 다세대 주택 실거래가는 2026년 4월 기준으로 380,000,000원에서 730,000,000원 사이로 확인되었습니다. 특히 2015년에 건축된 39.26㎡ 면적의 '대일빌라'가 380,000,000원(약 968만원/㎡)에 거래된 점을 감안할 때, 본건(52.11㎡)의 감정가 507,000,000원은 시장 가격과 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 동일 단지 또는 유사 신축 건물의 최신 시세 정보를 추가로 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 건물 특징

본건이 속한 '모던힐타운3차'는 2015년에 사용 승인된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 1동에는 총 6층 규모에 14세대가 거주하는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

본건은 '동작구청' 인근에 위치하며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다. (출처:,)

5.2. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역 내에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 소재하여 교육 여건이 양호합니다. (출처:,,,,)

5.3. 기타 정보

주변에 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. (출처:,)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는임차인

김태욱 씨는 대항력 있는 임차인으로, 2016년 4월 15일에 전입 및 확정일자를 받아 현재까지 거주 중입니다. 보증금 320,000,000원이므로, 낙찰 후 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 가장 큰 고려 사항입니다.

6.2. 위반건축물 등재

물건명세서에 따르면, 집행건축물대장상 위반건축물(2016.8.17. 주택과-28676)로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장상 불법 건축물이 존재함을 의미하며, 이로 인한 철거 명령, 이행강제금 부과, 건물 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 시정 및 원상복구 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 부동산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 참고사항

기타 참고사항에 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 파악되지 않은 다른 임대차 관계가 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 도시형생활주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하며 주변 시세와 감정가가 유사한 수준입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 320,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 또한, 위반건축물로 등재되어 있어 이에 대한 추가적인 비용 발생 및 법적 제재의 위험이 있습니다. 이러한 중대한 위험 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2015년 준공으로 비교적 신축급 건물입니다.

* 서울 동작구 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 단독/다세대/아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재하여 주거 지역으로서의 기본적인 입지를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 가격 분석

본건과 유사한 면적(52.11㎡)의 아파트/다세대 주택이 2026년 4월경 380,000,000원에서 730,000,000원 사이에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 507,000,000원으로, 이는 최근 거래된 '대일빌라'(39.26㎡, 380,000,000원)의 평당 가격(약 968만원/㎡)을 적용했을 때 52.11㎡ 기준 약 504,500,000원으로 산출되어 시장가와 유사합니다.

9.2. 인수 보증금 및 리스크 고려

본건의 가장 큰 부담은 대항력있는 임차인 김태욱 씨의 보증금 320,000,000원 인수 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 매각으로 소멸되는 권리들을 의미할 뿐, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 또한, 위반건축물 등재로 인한 부담도 상당합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

이러한 위험 요인들을 고려할 때, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 시장가(약 507,000,000원)에서 임차인 보증금(320,000,000원)을 제외한 금액을 기초로 하되, 위반건축물 문제로 인한 추가적인 비용 및 위험을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 기초 입찰 희망가 (시장가 - 임차보증금): 약 187,000,000원 (507,000,000원 - 320,000,000원)

하지만 실제 낙찰가는 낙찰자의 투자 판단 및 경매 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 위반건축물 문제 해결 비용, 임차인과의 협상 비용 등을 고려하여 매우 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서 170,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 이 가격대는 잠재적인 위험을 충분히 반영한 수준입니다.

* 주의사항: 본 물건은 위반건축물 등재 사실이 있으므로, 매각 기일 전 현장 방문 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 위반 내용과 해결 방안, 예상 비용 등을 반드시 파악해야 합니다. 또한, 임차인과의 협상을 통해 보증금 인수 조건이나 명도 절차를 명확히 하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보