나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103162 [1] 서울특별시 동작구 상도동 411 대림아파트 102동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '상현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(숭실대입구역/7호선)이 소재하는 바, 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 제102동 제5층 제502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 미상,
바닥 : 미상,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

※ 건축물대장상 건축물현황도 기준
집합건축물대장상 아파트(방3, 주방 및 식당, 화장실, 거실, 현관, 발코니, 보일러실 등)으로 기재되어 있음.
(후첨'건물내부구조도'참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사의 3필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 동측 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 비오톱1등급(저촉)

일련번호(2) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

일련번호(3) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103162 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 411 대림아파트 102동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 7억 3100만원

토지면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

건물면적: 66.59㎡ (전용면적, 약 20.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이드래곤대부주식회사

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '상현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동 주택지대임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(숭실대입구역/7호선)이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제102동 제5층 제502호임. 외벽은 몰탈위 페인트 마감 등이며, 내벽 및 바닥 상태는 미상임. 창호는 샷시 창호 마감임.

이용상태: 집합건축물대장상 아파트(방3, 주방 및 식당, 화장실, 거실, 현관, 발코니, 보일러실 등)로 기재되어 있음.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 본건은 완만한 경사의 3필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 동측 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 비오톱1등급(저촉).

일련번호(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

일련번호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

등기부현황 요약:

말소기준권리: 2009년 07월 30일 접수 국민은행 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권보다 늦은 순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 관련 비고란에 기재사항 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 미상임.

※ 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으므로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 다만, '임대 미상임'이라는 정보로 보아 현재 거주 현황 등에 대한 정확한 파악이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

인근 시세 (매매):

최근 2026년 6월 2일, 66.59㎡(약 20.14평) 6층 매매가 8억 3500만원.

최근 2026년 6월 6일, 66.59㎡(약 20.14평) 7층 매매가 9억 6500만원.

최근 2026년 7월 2일, 84.89㎡(약 25.68평) 13층 매매가 10억 5000만원.

인근 시세 (전월세):

최근 2026년 1월 14일, 66.59㎡(약 20.14평) 6층 전세 4억원, 월세 29만원.

최근 2026년 6월 19일, 84.89㎡(약 25.68평) 12층 전세 6억 3000만원.

최근 2026년 6월 2일, 84.89㎡(약 25.68평) 7층 전세 6억 5000만원.

최근 거래 동향:

본건과 동일 면적(66.59㎡)의 6층 및 7층 유닛이 2026년 6월에 각각 8억 3500만원, 9억 6500만원에 거래되어, 현재 시세는 감정가 7억 3100만원보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있음.

1.4. 생활정보

아파트 기본 정보:

아파트명: 대림아파트

주소: 서울특별시 동작구 상도동 411 (상도로60길 20)

준공년도: 1995년 12월 4일 사용승인

총 세대수: 279세대

총 동수: 3동

최고층: 15층

건물 규모: 최고 15층, 최저 6층 (해당 동 102동은 15층)

주차: 총 288대 (실내 자동 244대, 실외 자동 44대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

전기차 충전기: 지상 2대, 지하 4대

주변 편의시설 및 교육시설:

인근에 '상현초등학교'가 위치하여 교육환경이 양호함.

다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

기타:

관리사무소 연락처: 02-817-7279

주변 지역 조사 결과, 단지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1995년 준공으로 약 30년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획 제한: 일부 토지(일련번호1, 3)에 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있으나, 아파트 부지로 이미 이용 중이므로 직접적인 건축/개발에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구의 안정적인 주거지역에 위치한 아파트로서, 지하철역(7호선 숭실대입구역) 및 초등학교가 인접하여 입지 조건이 우수함. 또한, 등기부상 권리관계가 명확하여 매수 후 인수할 부담이 적은 편임. 최근 매매 실적도 양호하여 시세 상승 여력도 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 지하철 7호선 숭실대입구역 역세권 및 상현초등학교 인접.

안정적인 주거 환경: 상도동의 발달된 주거 지역 내 위치.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있음.

최근 시세 상승: 유사 면적 및 층수의 최근 거래 사례가 감정가 대비 높게 형성되어 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 7억 3100만원이나, 최근 유사 면적(66.59㎡)의 6층 매물이 8억 3500만원에 거래된 점, 7층 매물이 9억 6500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(5층)은 이보다 다소 낮게 평가될 수 있음. 그럼에도 불구하고 시장의 수요를 감안하면 감정가 이상으로 입찰가를 산정할 필요가 있음.

이에, 본건의 예상 입찰가는 약 8억 2000만원 내외로 제안함. (단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.