나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [1] 경상남도 합천군 묘산면 관기리 495-3 임야 경매
매각기일: 2026-01-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [1] 경상남도 합천군 묘산면 관기리 495-3 임야 경매
- 사건번호: 2024타경1024
- 주소: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 495-3
- 감정가: 188,265,000원
- 최저가: 96,392,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 임야
거창지원 경매2계 2024타경1024 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 495-3 | 감정가: 188,265,000원 | 최저가: 96,392,000원 | 용도: 임야
1. 물건 개요 및 현황
1.1. 사건 정보
경매 사건번호: 거창지원 2024타경1024 (1)
소재지: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 495-3 외 다수 필지
용도(공부): 임야 외 (실제 현황: 묵전, 묵답, 임야, 잡종지, 전, 주택부지 등 다양)
매각 대상: 토지매각 (건물 미포함)
감정가: 188,265,000 원
토지면적: 8,285.00㎡ (약 2,506.21 평)
토지 지분율: 828500 (전체 지분 매각으로 추정)
경매 구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 밀OOOOOOOO
1.2. 물건 상세 현황
위치 및 주위환경: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 소재 "덕마령소류지" 남측 및 동측 인근 및 광산리 소재 "마령제" 북측 및 동측 인근에 위치. 부근은 임야, 휴경지, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 농촌 지역임.
교통 상황: 일부 토지는 차량 접근 가능하며, 관내교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.
토지 형태 및 이용 상태: 총 47필지(기호 (1)~(47) 추정)로 구성된 일괄 매각 물건임.
- 다수 필지(기호(1), (2), (8), (9), (11), (12), (19)~(21), (23), (25), (26), (31), (41), (42))는 현황 '묵전'임.
- 일부 필지(기호(3)~(6), (27), (29), (30))는 현황 '묵답'임.
- 임야 상태 필지(기호(18), (38), (39), (40), (43)~(45))가 포함되어 있으며, 일부는 '묘지' 또는 '주택부지, 헬기 착륙장' 등으로 이용 중임.
- 기호(47)은 현황 '주택부지'임.
인접 도로 상태:
- 기호(1)~(4), (7), (9)~(17), (19), (21), (26), (27), (29), (30), (41), (42) 등 다수 필지가 지적도상 '맹지'임.
- 기호(6), (8), (24), (38), (43)은 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호함.
- 그 외 필지들은 현황 농로(비포장/포장, 폭 약 3m 내외)에 접하거나 일부가 도로로 이용되고 있음.
2. 권리분석 및 특이사항
2.1. 권리분석 요약
매각대상: 토지매각
- 건물(기호 49, 50 단독주택 및 제시외 건물/부합물)은 매각 대상에 포함되지 않으므로, 낙찰 후 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료 청구 및 법정지상권 성립 여부를 검토해야 하는 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있음.
- 제시외 물건 (비닐하우스, 컨테이너, 계사 등 이동 가능한 물건)은 매각대상에 포함되지 않으나, 토지 인도 시 처리 문제가 발생할 수 있음.
- 분묘 문제: 기호(18), (23), (38), (43), (45) 지상에 연고자 미상의 분묘 수 기가 소재하며, 광평수 임야 특성상 육안으로 확인하지 못한 다수의 분묘가 존재할 수 있어, 분묘기지권 성립 가능성에 대한 확인 및 처리 방안이 필요함.
2.2. 법정 특이사항 및 주의사항
일괄매각: 전체 필지를 일괄 매각하며, 개별 취득은 불가함.
농지취득자격증명(농취증) 요구:
- 목록 6, 8번 토지에 관하여 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필수적임. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)을 반환받지 못하는 중대한 주의사항이므로, 입찰 전 해당 토지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.
- 현황 '묵전', '묵답'인 다수 필지도 농지법상 농지에 해당될 수 있으므로, 해당 관청에 필지별 농취증 필요 여부를 개별적으로 문의하는 것이 안전함.
2.3. 토지이용계획 및 제한 상태 (핵심 요약)
용도지역 복잡성: '계획관리지역', '보전관리지역', '농림지역' 등이 혼재되어 있음. 특히, 주거 및 개발이 용이한 '계획관리지역'이 다수 포함되어 있어 잠재적 가치가 있음.
개발 제한:
- 지구단위계획구역: 기호(5), (6), (8)~(12), (19), (21)~(23), (28), (35)~(39), (45), (46) 등 다수 필지가 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 개발 시 해당 계획의 규제를 따름.
- 도로 관련: 중로1류(폭 20m-25m), 소로2류(폭 8m-10m) 등 도시계획도로(예정 도로 포함)에 저촉되거나 접합되는 필지가 다수 존재하며, 접도구역(국도24호선)에 포함된 필지도 있음.
- 기타 제한: 가축사육제한구역(일부/전부 제한)이 대부분 필지에 걸쳐 설정되어 있음. 임업용산지/준보전산지, 소하천구역, 유수지, 소공원, 수도공급설비 등 다양한 제한 사항이 복잡하게 얽혀 있으므로, 개발 목적에 따라 개별 필지별 심층 분석이 필수적임.
3. 입지 조건 및 환경 분석
3.1. 입지 조건
주변 환경: "덕마령소류지", "마령제" 인근에 위치하며, 전형적인 농촌 및 임야 지대로 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 한적한 환경임.
교통 접근성: 국도 24호선(중로1류)과 접하거나 인접한 필지(기호 6, 8, 24, 38, 43, 46, 47 등)가 있어 주요 도로 접근성은 양호한 편임. 다만, 맹지 필지가 다수 포함되어 있어 전체 물건의 평균적인 이용 가치를 저하시키는 요인이 됨.
3.2. 상권 및 생활 정보
상권 분석: 대상 물건이 농촌 임야/농경지에 해당하므로, 별도의 상업 시설이 형성되어 있지 않음. 대규모 상권의 이용은 인근 읍내 또는 합천군 시내로 이동해야 함.
생활 정보: 기본적인 생활 편의 시설(병원, 마트, 관공서 등)과의 거리는 원거리일 것으로 예상됨. (제공된 정보 내에서는 확인 불가)
3.3. 혐오 시설 분석
제시된 정보와 검색 결과에 따르면, 인근에는 대규모 관광지(오도산, 황매산, 해인사 등)가 위치하여 청정 지역의 이미지가 강하며, 특별히 대규모의 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않음.
다만, **가축사육제한구역**으로 지정되어 있으나, 일부 제한 구역에서는 소규모 가축 사육이 가능할 수 있으며, 기존 환경에 따라 관련 시설이 있을 수 있음에 유의해야 함. (정보 내에서 다수 필지에 가축사육제한구역 표기됨)
특이사항으로 기호(18), (23), (38), (43), (45) 및 미확인 다수 필지에 **분묘(묘지)**가 소재하고 있음.
4. 잠재적 리스크 및 종합 의견
4.1. 잠재적 리스크
복잡한 권리 관계: 토지 매각(일괄)이나, 지상에 주택(기호 49, 50), 제시외 건물 및 이동식 물건(컨테이너, 계사 등)이 존재하여 토지 사용에 제약이 따르며, 법정지상권 및 건물 철거/지료 청구 소송의 리스크가 있음.
농취증 미제출 리스크: 목록 6, 8번 토지에 대한 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 리스크가 존재하므로 철저한 준비가 필요함.
맹지 다수 포함: 전체 47필지 중 다수가 맹지이며, 현황 도로 이용 여부와는 별개로 개발 행위 시 건축 허가에 제약이 있을 수 있음.
분묘 리스크: 연고자 미상의 분묘 처리에 대한 법적/금전적 부담이 발생할 수 있음.
4.2. 종합 의견
본 물건은 임야, 농경지, 잡종지, 주택부지 등 다양한 용도의 필지(47개)를 포함하는 대형 일괄 매각 건임. 전체 면적 8,285.00㎡ (약 2,506.21 평)에 대한 감정가 1억 8,800만원대는 평당 약 75,000원 수준으로 저렴하나, 다수의 맹지, 복잡한 토지이용계획(지구단위계획, 각종 제한구역), 그리고 건물 및 분묘 등의 지상물 존재로 인해 개발 난이도가 매우 높은 물건임.
입찰자는 반드시 농지취득자격증명서 준비와 함께 법정지상권, 분묘기지권 문제에 대한 해결 방안을 미리 수립해야 하며, 각 필지의 복잡한 토지이용계획 규제를 면밀히 검토해야 함.
4.3. 투자 포인트
저렴한 평당가: 넓은 면적(약 2,506평)을 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회임.
계획관리지역 다수 포함: 개발 용이성이 높은 계획관리지역이 다수 포함되어 있어, 향후 지구단위계획 등을 통한 개발이 확정될 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있음.
도로 접근성 양호 필지: 일부 필지(기호 6, 8, 24, 38, 43, 46, 47 등)는 광대로(왕복 3차선 국도)에 접하고 있어 물류 및 접근성이 뛰어남.
법원 정보
거창지원 경매2계