나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [2] 경상남도 합천군 묘산면 광산리 94 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [2] 경상남도 합천군 묘산면 광산리 94 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경1024 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 광산리 94 | 감정가: 277,680,080원 | 최저가: 142,172,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경1024 (2)

소재지: 경상남도 합천군 묘산면 광산리 94 외 다수 (일괄매각 대상)

용도: 임야 외 (실제 현황은 묵전, 묵답, 잡종지, 임야 등 매우 다양함)

총 토지면적: 8,415.00㎡ (약 2,545.69평)

감정가: 277,680,080원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권 성립 여지 있음

1.2. 입지조건 분석

위치 및 주위환경

주변은 임야, 휴경지, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 덕마령소류지 및 마령제 인근에 위치합니다.

교통상황

일부 토지의 경우 차량 접근이 가능하나, 관내 교통편 및 도로 사정을 종합적으로 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

총 47필지 중 기호(1)~(4), (7), (9)~(17), (19), (21), (26), (27), (29), (30), (41), (42) 등 다수 필지가 지적도상 맹지입니다.

일부 필지는 왕복 3차선 포장도로(국도 24호선 추정)에 접하고 있으며, 나머지 필지들은 현황 폭 약 3m 내외의 포장 또는 비포장 농로를 통해 진출입하고 있으며, 일부 필지는 현황 도로가 관통하거나 본건 일부가 농로로 이용되고 있습니다.

2. 물건 현황 및 이용 상태

2.1. 물건 현황 (이용 상태)

본건은 총 47필지를 일괄 매각하는 건으로, 현황 이용 상태가 매우 복잡하고 다양합니다.

주된 현황 이용 상태는 "묵전"(묵은 밭), "묵답"(묵은 논), "임야"이며, 그 외 "잡종지", "묘지", "도로", "창고부지", "주택부지" 등으로 이용되는 필지가 포함되어 있습니다.

특히, 기호(18), (23), (38), (43), (45) 필지 지상에는 연고자 미상의 분묘가 다수 확인되었으며, 본건 토지 대부분은 지적 경계가 불분명하고 관리 상태가 불량한 광평수 임야 및 휴경지이므로, 육안으로 확인하지 못한 다수의 분묘가 추가로 소재할 수 있습니다.

2.2. 건물 및 제시외 물건

건물 현황

제시외 건물(ㄱ)은 매각에서 제외되며, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격이 정해집니다.

기호(22), (28), (38), (47) 지상에 제시외 건물이 소재하고 있습니다 (후첨 지적 및 건물 개황도 참조).

제시목록상의 건물(49, 50호)은 단독주택으로 이용 중입니다. (본건은 토지매각이므로 건물은 매각대상에 포함되지 않습니다.)

이동가능 제시외 물건

기호(4) 지상에 이동 가능한 계사, 기호(10) 지상에 이동 가능한 비닐하우스(골조) 및 적치물, 기호(27) 지상에 이동 가능한 컨테이너, 기호(46) 지상에 이동 가능한 비닐하우스 등이 소재하고 있어, 낙찰 후 명도 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석 및 법적 제한 사항

3.1. 권리분석 (잠재적 리스크)

법정지상권 성립 여지

토지 매각 물건이며, 토지 지상에 제시외 건물이 소재하고 있어 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 권리상의 리스크입니다. 매각에서 제외된 건물(ㄱ)을 비롯한 제시외 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 법정지상권이 성립할 경우 토지 이용에 제약을 받으며, 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있습니다.

농지취득자격증명 (농취증)

목록 22번 토지에 대하여 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실 증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다. 나머지 농지 현황 필지(묵전, 묵답 등)에 대해서도 농취증 제출이 필요할 수 있으므로, 관할 지자체에 문의하여 전체 필지에 대한 제출 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 소하천구역, 임업용산지/준보전산지 등 각종 제한 구역이 복합적으로 적용되고 있습니다.

특히, 다수 필지가 지구단위계획구역(2021-12-16)에 포함되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 등의 도로에 저촉되거나 접합하고 있어, 추후 개발 행위 시 계획에 따른 제약 및 기여금 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

법정지상권: 토지 이용에 가장 큰 제약을 가할 수 있는 핵심 리스크입니다. 관련 법적 분쟁 가능성이 높습니다.

분묘 기지권: 연고자 미상의 분묘가 다수 확인되었으며, 관리 상태 불량한 임야 특성상 추가 분묘가 있을 수 있습니다. 분묘 이장 및 관련 협의에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

농취증 및 보증금 몰수: 목록 22번 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 있습니다. 입찰 전 관할 기관을 통해 제출 가능 여부를 확인해야 합니다.

맹지 다수: 47필지 중 다수가 맹지로, 향후 개발 시 도로 확보가 필수적이며 토지 이용에 제한이 많습니다.

4.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 상권이라고 할 만한 시설은 감정평가서에 언급되지 않았으며, 임야, 휴경지, 농경지 등이 주를 이루는 것으로 보아 기본적인 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 광역 교통망(국도 24호선) 접근성은 양호한 편입니다. (제시된 정보만으로는 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다.)

4.3. 투자 포인트

대규모 토지 확보

총 8,415.00㎡ (약 2,545.69평)의 대규모 토지를 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다.

복합 용도 지역의 활용 가능성

계획관리지역 필지가 다수 포함되어 있어(기호 5, 6, 8, 9, 10, 11 등), 보전관리지역이나 농림지역에 비해 개발 행위의 폭이 넓습니다. 지구단위계획구역에 포함된 점을 고려하여 해당 계획에 맞는 개발(예: 전원주택단지, 소규모 산업단지 등)을 고려할 수 있습니다.

도로 접근성 개선 가능성

일부 필지가 중로 1류(폭 20m-25m) 및 국도 24호선에 접하고 있어, 전체 필지 중 일부 맹지에 대한 도로 확보 방안을 모색할 수 있는 거점이 될 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 약 2,500평이 넘는 대규모 토지이며, 계획관리지역이 상당수 포함되어 있어 개발 잠재력은 높습니다. 그러나 법정지상권, 다수 분묘, 농취증 문제, 수많은 맹지 등 해결해야 할 법적, 행정적, 현황적 리스크가 매우 크고 복잡합니다. 따라서, 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 해당 분야의 전문가(법률, 토목, 산림 등)의 철저한 사전 조사와 리스크 관리 능력을 갖춘 투자자에게만 유효한 도전적인 물건으로 판단됩니다. 일괄매각이므로 전체 필지에 대한 명확한 현장 답사 및 권리 분석이 필수적입니다.

법원 정보

거창지원 경매2계