나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [3] 경상남도 합천군 묘산면 관기리 산86 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [3] 경상남도 합천군 묘산면 관기리 산86 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1024
• 주소: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 산86
• 감정가: 235,984,440원
• 최저가: 120,824,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

거창지원 경매2계 2024타경1024 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 산86 | 감정가: 235,984,440원 | 최저가: 120,824,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

본 경매 물건은 거창지원 2024타경1024 (3) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지 총 38,748.00㎡ (약 11,721.42평)이며, 임야 외 묵전, 묵답, 잡종지, 주택부지 등 다양한 용도의 필지로 구성된 복합 물건입니다. 감정가는 235,984,440원입니다.

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 산86 외 다수 필지 (지번 생략)

용도: 임야 외 (실질적 이용 현황은 묵전, 묵답, 임야, 묘지, 주택부지 등 다양함)

매각 대상: 토지매각

토지면적: 38,748.00㎡ (약 11,721.42평)

감정가: 235,984,440원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 밀OOOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 경상남도 합천군 묘산면 관기리 및 광산리 일대에 광범위하게 분포되어 있으며, "덕마령소류지" 남측 및 동측, "마령제" 북측 및 동측 인근에 위치합니다. 주변은 임야, 휴경지, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 임야 및 농경지 혼재 지역입니다. 다수 필지는 계획관리지역 및 지구단위계획구역(2021-12-16)에 포함되어 있어, 개발 제한과 개발 가능성이 동시에 내재되어 있는 복합적인 입지입니다.

2.2. 토지 현황 및 인접 도로상태

본건 토지는 총 47개 이상의 필지(기호 (1) ~ (47))로 구성되어 있으며, 현황은 묵전, 묵답, 임야, 묘지, 잡종지 등 다양합니다. 특히 주목할 점은 대부분의 토지가 부정형이며, 그중 기호(18), (23), (38), (43), (45) 등 일부 토지에는 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 광평수 임야의 특성상 육안으로 확인하지 못한 다수의 분묘가 추가로 존재할 수 있다는 점입니다.

도로 접근성 측면에서는 기호(1), (4), (7), (9) 등 다수 필지가 지적도상 맹지인 반면, 기호(6), (8), (24), (38), (43) 등은 왕복 3차선 포장도로에 접하고, 일부 필지는 현황 농로를 통해 진출입이 가능하여 필지별 접근성이 극과 극으로 나뉘는 특징이 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있으며, 특히 다수 필지가 지구단위계획구역(2021-12-16)에 포함되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로1류(도로), 소공원, 노외주차장, 유수지, 수도공급설비 등 다양한 도시계획시설에 저촉되는 필지가 많아, 개별 필지별 이용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 가축사육제한구역, 접도구역 등 법적 제한도 다수 필지에 걸쳐 있습니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (특이사항 및 주의사항)

* **분묘기지권 및 법정지상권:**

* 특이사항으로 '분묘기지권' 및 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 특히 토지 지상에 분묘 7기가 소재하며, 이로 인해 토지 가격이 감액되어 최저매각가격이 정해졌습니다. 매수인은 분묘의 처리(이장 또는 토지 사용료 협의)와 분묘기지권 성립 여부에 대한 법적 책임을 부담해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

* 광평수 임야 특성상 감정서상 확인되지 않은 분묘가 추가로 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

* 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물이 존재할 수 있으므로, 해당 건물의 존부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* **제시외 건물 및 물건 제외:**

* 감정서상 제시외 건물(ㅁ, ㅂ, ㅅ)은 매각에서 제외되며, 이 또한 토지 가격에 영향을 주었습니다. 매수인은 매각에서 제외된 건물에 대한 철거 또는 법적 조치 등을 별도로 진행해야 합니다.

* 기타 제시목록 외의 물건(이동 가능한 계사, 비닐하우스, 컨테이너, 표석 등)도 다수 존재합니다.

* **경계 불분명 및 맹지 다수:**

* 인접지(산86-1)의 분묘 일부가 걸쳐있을 수 있어 정확한 경계 확인을 위해 지적경계측량을 요합니다.

* 다수 필지가 맹지이므로, 개발 또는 이용 시 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 도로 확보 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 농촌지역에 위치하며, 주위에 농경지, 임야, 단독주택 등이 분포하고 있습니다. 관기리는 전통적인 농촌 마을로, 관기마을, 중촌마을, 웅기마을 등이 있으며, 재실(양심정, 모신재, 일원재, 경모재) 및 통천사 등 문화유적이 소재합니다. 묘산면사무소 등 면소재지의 기본적인 행정 편의시설을 이용할 수 있으나, 광범위한 상업 시설이나 대규모 생활 편의시설은 부족합니다.

* 혐오시설: 인근에 특기할 만한 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 인근 축사 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 총 면적이 1만평을 초과하는 대규모 토지 물건이며, 계획관리지역 및 지구단위계획구역에 포함된 필지들이 다수 포함되어 있어 잠재적인 개발 가치는 높다고 볼 수 있습니다. 그러나 47개 이상의 필지가 혼재되어 있고, 지목과 현황(임야, 묵전, 묘지, 주택부지 등)이 복잡하며, 무엇보다 '분묘기지권', '법정지상권', '제시외 건물/분묘 제외' 등의 중대한 권리상 하자가 다수 존재합니다.

따라서 본건은 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 토지 개발 및 권리 관계 해소에 경험이 많은 전문 투자자에게 유리합니다. 권리관계 복잡성으로 인해 수차례 유찰될 가능성이 높으므로, 감정가 대비 저감된 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

4.3. 투자 포인트

* **규모의 경제:** 총 면적 38,748.00㎡ (약 11,721.42평)의 대규모 토지 일괄 매각으로, 장기적인 대형 개발 사업(태양광, 물류, 전원주택단지 등)을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* **개발 가능성:** 계획관리지역 및 지구단위계획구역(일부 필지) 지정으로 인해 일부 필지는 향후 개발 행위(도로, 주택 등)에 대한 구체적인 도시계획이 수립되어 있어 그 계획에 맞춰 투자가 가능합니다.

* **위험 대비 가격 경쟁력:** 분묘 및 제시외 건물 등의 복잡한 권리 문제로 인해 최저매각가격이 감액되었으므로, 해당 리스크를 스스로 해결할 수 있는 능력이 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계