나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [4] 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산23 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [4] 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산23 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경1024 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산23 | 감정가: 191,130,800원 | 최저가: 97,859,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 거창지원 2024타경1024 (4)이며, 소재지는 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산23 일대의 토지입니다.

1.2. 물건 현황

매각 대상은 토지매각으로, 부동산임의경매 사건입니다.

토지 총 면적은 68261.00㎡(약 20,649.00평)의 대규모 임야 및 복합용도 토지입니다.

감정가는 191,130,800원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 밀OOOOOOOO입니다.

특이사항으로 분묘기지권이 존재하며, 토지 지상에 다수의 분묘가 소재함이 확인되어 최저매각가격에 그 영향이 반영되었습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건 토지 일대는 경상남도 합천군 묘산면 관기리 소재 "덕마령소류지" 남측 및 동측 인근, 광산리 소재 "마령제" 북측 및 동측 인근에 위치합니다.

주변은 임야, 휴경지, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

일부 토지의 경우 차량 접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로 사정을 종합적으로 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지의 형태 및 이용 상태

본건은 총 47필지로 추정되는 다수의 토지(기호 1~47)가 일괄 매각되는 것으로 보이며, 그 형태 및 이용 상태가 매우 복잡하게 혼재되어 있습니다.

주요 이용 현황은 임야를 포함하여 묵전(묵은 밭), 묵답(묵은 논), 잡종지, 전(밭), 창고부지, 주택부지 등 다양한 용도로 사용되고 있습니다.

특히 기호(18), (23), (38), (43), (45) 등 다수 필지에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 일부 토지는 묘지 및 헬기 착륙장 등으로 이용되고 있습니다.

대부분의 토지가 지적 경계가 불분명하고 관리 상태가 불량한 휴경지로, 육안으로 확인하지 못한 다수의 분묘가 추가로 소재할 가능성이 높습니다.

2.3. 인접 도로 상태

도로 접근성 역시 복잡합니다.

기호(1)을 포함한 다수의 필지(총 14개 필지 이상)는 지적도상 맹지 상태입니다.

나머지 필지들은 북서측 왕복 3차선 포장도로(국도24호선 추정)에 직접 접하거나(기호 6, 8, 38, 43), 현황 폭 약 3m 내외의 포장 또는 비포장 농로를 통해 진출입이 가능합니다.

일부 필지(기호 22, 25, 28, 31, 36, 44)의 경우 토지 일부가 현황 농로 또는 도로로 이용되고 있어 주의가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

3.2. 핵심 권리 관계 (리스크)

최대 리스크는 '분묘기지권' 및 '다수 분묘의 존재'입니다.

특이사항으로 분묘기지권이 명시되어 있으며, 다수 필지에 연고자 미상의 분묘가 소재한다고 기록되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 가하며, 분묘 처리를 위한 복잡한 법적 절차 및 비용이 수반될 수 있습니다.

또한 인접지(산86-1) 분묘 일부가 본건 토지에 걸쳐있을 가능성이 언급되어, 정확한 경계 확인을 위한 지적경계측량이 필수적입니다.

4. 토지 이용계획 및 제한 사항

4.1. 복잡한 지역 지구

본건 토지는 '계획관리지역', '보전관리지역', '농림지역' 등이 혼재된 매우 복잡한 용도지역 구성을 보입니다.

다수의 필지가 '지구단위계획구역'에 포함되어 있어 향후 개발 방향이 합천군의 계획에 의해 정해질 수 있습니다.

또한, '소로2류(폭 8m-10m)', '중로1류(폭 20m-25m)', '소하천구역', '접도구역(국도24호선)' 등 다양한 도시계획 시설 및 법적 제한에 저촉되거나 접하고 있습니다.

4.2. 기타 제한 사항

대부분의 토지는 '가축사육제한구역(전부 또는 일부 제한)'에 속하며, '영농여건불리농지', '준보전산지', '임업용산지' 등 농지 및 산지에 대한 엄격한 규제가 적용됩니다.

기호(35), (39), (45) 등 일부 필지는 '소공원', '유수지', '노외주차장' 등 공공시설 용지로 계획되어 있어 매수 후 사적 개발이 불가능하거나 제한될 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 주변 환경

감정평가서에 따르면 주변은 임야, 휴경지, 농경지, 단독주택 등이 소재하고 있어 상업시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 판단됩니다.

5.2. 인프라 및 편의시설

제시된 정보만으로는 인근의 교육 시설, 의료 시설, 대형 편의 시설 등 구체적인 생활 인프라 정보를 확인할 수 없습니다. 전반적인 교통상황이 '보통' 수준임을 고려할 때, 도심과의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 관련 리스크

분묘기지권의 성립 여부 및 다수 분묘의 연고자 파악이 불가능할 경우, 토지 이용은 극도로 제한되며, 추후 이장 협의 및 명도 소송에 많은 시간과 비용이 소요됩니다.

6.2. 토지 이용 제한 리스크

'계획관리지역', '농림지역', '보전관리지역' 등의 혼재와 '지구단위계획구역', '소하천구역', '접도구역', '산지' 관련 규제가 복잡하게 얽혀 있어, 개발 계획 수립 및 인허가 절차가 매우 까다롭고 광범위한 행정 절차를 요합니다.

6.3. 진입로 및 맹지 리스크

다수의 필지가 맹지 상태이거나 사설 농로에 의존하고 있어, 맹지 해소를 위한 도로 확보 과정(주위토지통행권 분쟁 등)에서 추가적인 비용과 분쟁의 가능성이 있습니다.

6.4. 제시외 물건 리스크

이동 가능한 계사, 비닐하우스(골조), 컨테이너, 표석 등의 제시외 물건이 소재하며, 이는 매각 후 소유자 및 점유자에게 철거를 요구하거나 인도해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건 토지는 6만 8천㎡가 넘는 광활한 면적을 가지고 있으나, 분묘기지권, 연고자 미상의 다수 분묘, 복잡하게 혼재된 용도지역 및 각종 규제(지구단위계획, 산지, 접도구역 등)로 인해 그 권리 및 이용상 위험도가 매우 높은 물건입니다.

토지의 낮은 활용도와 복잡한 법적 리스크가 감정가에 반영되어 있을 가능성이 높으며, 초보 투자자에게는 적합하지 않습니다.

7.2. 투자 포인트

(1) 대규모 토지 확보: 약 2만 평이 넘는 대규모 토지를 낮은 가격에 매입할 기회입니다.

(2) 지구단위계획구역 포함: 복잡한 제한에도 불구하고, 일부 필지가 지구단위계획구역에 포함되어 있어 합천군의 개발 계획에 따른 장기적인 잠재적 가치 변화를 기대할 수 있습니다.

(3) 리스크 반영된 가격: 분묘기지권 등 치명적인 리스크가 최저가에 반영될 경우, 리스크를 감당할 수 있는 전문적인 투자자에게는 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다. (분묘 처리 능력 및 복잡한 규제에 대한 전문 지식 필수)

법원 정보

거창지원 경매2계