나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [5] 경상남도 합천군 묘산면 광산리 137-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1024 [5] 경상남도 합천군 묘산면 광산리 137-1 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경1024 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 광산리 137-1 | 감정가: 102,398,200원 | 최저가: 52,428,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경1024 (5)

소재지: 경상남도 합천군 묘산면 광산리 137-1 외

용도: 임야 (공부상)

감정가: 102,398,200원

토지면적: 39,752.00㎡ (약 12,025.33평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 밀OOOOOOOO

1.2. 토지 현황 및 이용상태

본건은 다수(47개)의 필지로 구성되어 있으며, 공부상 용도는 임야이나 현황은 매우 다양함.

주요 이용상태는 묵전, 묵답, 임야이며, 일부 필지는 잡종지, 묘지, 농로, 도로, 주택부지 등으로 이용되고 있음.

특히 기호(18), (23), (38), (43), (45) 등은 임야 및 일부 묘지로 이용되며, 연고자 미상의 분묘 수기가 소재하고 있음.

또한 본건 토지 대부분은 지적경계 불분명한 광평수 임야 및 관리상태 불량한 휴경지 상태임.

1.3. 특이사항 및 주의사항

목록 31번 토지에 관하여 농지취득자격증명서(농취증) 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필수임. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하니 반드시 확인해야 함.

제시외 물건으로 이동 가능한 계사(기호 4), 비닐하우스(골조)(기호 10), 컨테이너(기호 27), 비닐하우스(기호 46) 및 표석(기호 33) 등이 지상에 소재하며 매각 대상에 포함되지 않는 경우 철거 및 협의가 필요할 수 있음.

연고자 미상의 분묘 다수가 소재하며, 육안 확인하지 못한 다수의 분묘가 존재할 수 있어 분묘 기지권 성립 여부 및 이장 관련 리스크가 존재함.

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

경상남도 합천군 묘산면 관기리 소재 "덕마령소류지" 남측/동측 인근 및 광산리 소재 "마령제" 북측/동측 인근에 위치함.

주위는 임야, 휴경지, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 및 임야 지대임.

2.2. 교통 상황 및 도로 상태

일부 토지는 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

일부 필지(기호 6, 8, 38, 43)는 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있으며, 다수의 필지가 현황 폭 약 3m 내외의 포장 또는 비포장 농로를 통해 진출입이 가능함.

다만, 기호(1)~(4), (7), (9)~(17), (19), (21), (26), (27), (29), (30), (41), (42) 등 다수의 필지는 지적도상 맹지이므로 진입로 확보 및 이용에 대한 추가적인 확인이 필요함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 특히 다수의 필지가 지구단위계획구역(2021-12-16)에 포함되어 향후 개발 가능성이 있을 수 있음.

소로2류, 중로1류 등 도로에 저촉되거나 접합하는 필지가 다수 존재하며, 접도구역(도로법), 소하천구역, 유수지 등 다양한 공법상 제한이 혼재되어 있어, 필지별 이용 및 개발 가능성을 면밀히 검토해야 함.

가축사육제한구역(일부제한 또는 전부제한)에 해당하며, 임야인 필지는 임업용산지 또는 준보전산지에 포함되어 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 밀OOOOOOOO의 담보권 실행을 위한 경매로 추정됨.

제출된 정보만으로는 등기부상 선순위 권리 및 임차인 현황 등 상세 권리분석은 불가능하나, 낙찰 시 소유권 이전과 동시에 모든 담보권은 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 토지매각 사건으로 제시외 건물 및 제시외 물건에 대한 법정지상권 성립 여부, 또는 이동 가능한 물건의 철거 비용 등이 발생할 수 있음.

3.2. 농지취득자격증명(농취증) 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 농지인 목록 31번 토지(묵전으로 이용)를 포함하여 농지 현황인 필지에 대해 농취증 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 중대한 리스크가 존재함.

총 47개 필지 중 묵전, 묵답 현황 필지가 다수이므로, 낙찰 전 농지 여부 및 농취증 발급 가능성을 관할 관청에 확인해야 함.

3.3. 분묘 기지권 리스크

임야 및 묘지 현황인 필지(기호 18, 23, 38, 43, 45 등)에 연고자 미상의 분묘 수기가 소재하며, 그 외에도 다수의 분묘가 존재할 가능성이 명시되어 있음.

분묘 기지권이 성립하는 분묘는 낙찰자가 소유권을 주장할 수 없으며, 이장을 위해서는 복잡한 법적 절차 및 상당한 비용이 수반될 수 있으므로, 분묘 관련 리스크를 충분히 인지해야 함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

감정평가서상 주위 환경은 임야, 휴경지, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 대규모 상권이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있는 것으로 판단됨.

"덕마령소류지" 및 "마령제" 인근에 위치하며, 기본적인 농촌 생활 인프라 외의 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됨.

생활 정보에 대한 추가적인 확인이 필요하나, 본 보고서 정보만으로는 정확한 편의시설 및 교육시설 접근성 파악은 어려움.

4.2. 혐오 시설 정보

제공된 감정평가 정보에는 본건 토지 주변에 특별히 주목할 만한 혐오 시설은 명시되어 있지 않음.

다만, 주변이 농촌 및 임야 지대인 점을 감안할 때, 가축사육 관련 시설(제한구역 설정됨) 등은 존재할 수 있으나, 보고서에 명시된 바는 없음.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 경상남도 합천군의 다수 필지로 구성된 광평수 토지(약 12,025평) 일괄 매각 건임.

토지의 현황 이용상태가 임야, 묵전, 묵답, 잡종지 등으로 매우 다양하며, 계획관리지역, 지구단위계획구역 지정 필지가 다수 포함되어 있어, 향후 개발 및 용도 변경을 통한 가치 증대 가능성을 기대할 수 있음.

그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 다수 맹지 필지 존재, 복잡한 토지이용계획 및 공법상 제한, 그리고 분묘 기지권 리스크 등 해결해야 할 법적, 실무적 난이도가 높은 물건임.

5.2. 투자 포인트

장기적 관점의 투자: 광범위한 토지 면적과 낮은 감정가로 평당 단가가 저렴하여 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있음.

개발 잠재력: 일부 필지가 계획관리지역 및 지구단위계획구역(2021-12-16)으로 지정되어 있어, 향후 개발 인허가 절차를 통해 전원주택단지, 농촌형 관광 시설 또는 창고/제조 시설 부지 등으로 활용 가능성을 모색할 수 있음.

리스크 관리 능력 필수: 농취증 발급 가능성을 미리 확인하고, 맹지 해소 방안 및 분묘 이장 또는 합의에 대한 충분한 계획과 예산을 확보한 투자자에게 적합함.

법원 정보

거창지원 경매2계