나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1246 [1] 경상남도 함양군 수동면 내백리 산3-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1246 [1] 경상남도 함양군 수동면 내백리 산3-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1246
• 주소: 경상남도 함양군 수동면 내백리 산3-2
• 감정가: 22,644,600원
• 최저가: 15,851,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

거창지원 경매2계 2024타경1246 | 소재지: 경상남도 함양군 수동면 내백리 산3-2 | 감정가: 22,644,600원 | 최저가: 15,851,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 대상 정보

사건번호: 거창지원 2024타경1246 (1)

소재지: 경상남도 함양군 수동면 내백리 산3-2 외 1필지 (일괄매각)

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 안OOOOOOO

감정가: 22,644,600원

특이사항: 분묘기지권, 일괄매각

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 15,126.00㎡ (약 4,575.5평)

토지 지분율: 1512600 (토지 전부를 매각하는 것으로 보임)

건물면적: 0.00㎡

제시외면적: 0.00㎡

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

기호(1) (수동면 내백리): "상백마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 답, 임야(자연림) 등이 혼재된 지역입니다.

기호(2) (안의면 황곡리): "독자마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 임야(자연림) 상태입니다.

2.2. 교통 및 형태

기호(1): 동측으로 국도가 있으나 차량 접근은 어려우며, 북서측 인근까지 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통입니다. 형태는 부정형의 완경사 지세이며, 자연림으로 이용 중입니다. 임야도상 동, 남, 남서측으로 도로와 접한 상태입니다.

기호(2): 본건까지 차량 접근이 어려운 상태이며, 제반 교통사정은 불편합니다. 형태는 부정형의 급경사 지세이며, 자연림으로 이용 중입니다. 임야도상 맹지(도로와 접하지 않음)이나, 인근 필지를 통해 접근이 가능한 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 이OO입니다. 등기부상 권리 분석은 매각물건명세서 등 상세 서류 확인이 필요하나, 강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리가 있는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

분묘기지권: 목록 2번 토지(안의면 황곡리) 지상에 분묘 4기가 소재합니다. 이에 영향을 받는 토지 가격을 반영하여 최저매각가격이 정해졌습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 낙찰자는 분묘를 소유하고 있는 자에게 지료(토지 사용료)를 청구할 수 있을 뿐, 분묘를 철거하거나 이장할 것을 강제하기 어렵습니다.

일괄매각: 기호(1), 기호(2) 토지 전체가 일괄로 매각됩니다. 두 필지의 입지 조건과 제약 사항이 상이하므로, 각 필지별 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1): 농림지역, 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 접도구역, 준보전산지에 해당합니다. 가축사육제한구역(일부 축종 제한지역_주거밀집 400m 이내)으로 지정되어 개발에 제약이 따릅니다.

기호(2): 농림지역, 임업용산지로 지정되어 있으며, 다수의 가축사육제한구역(운곡신당 3000m 이내, 주거밀집 400m 이내, 주거밀집 500m 이내)에 중첩되어 있습니다. 임업용산지는 산림 경영 목적으로만 이용이 가능하므로, 개발 가능성은 매우 낮습니다.

4.2. 생활 환경 및 혐오 시설

두 토지 모두 농촌 지역의 외곽에 위치한 임야로, 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설의 접근성은 낮으며, 주변은 자연림과 농경지로 둘러싸여 있습니다. 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 기호(1) 토지의 주변은 주거 밀집지역에 대한 가축사육 제한구역으로 지정되어 있고 기호(2) 토지 역시 가축사육 제한구역에 해당하여 축사 등 혐오시설의 설치는 제한되거나 조건부인 상태입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 관련 리스크

기호(2) 토지 위의 분묘 4기에 대한 분묘기지권 성립 여부가 가장 큰 리스크입니다. 만약 분묘기지권이 성립한다면, 토지의 이용 가치 하락과 함께 이장에 상당한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 토지 최저가에 이미 반영되었다 하더라도, 추후 지료 청구 소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 및 맹지 리스크

기호(2) 토지는 임업용산지 및 다수의 가축사육제한구역에 묶여 있어 사실상 개발이 불가능하며, 맹지로서 접근성이 매우 낮습니다. 기호(1) 토지 역시 농림지역 및 접도구역 등으로 인해 개발 행위에 제약이 따릅니다.

5.3. 접근성 및 형태 리스크

기호(2) 토지는 급경사 지세에 차량 접근도 어려워 현황 이용 및 관리 자체가 쉽지 않습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 총 면적 약 4,575.5평의 대규모 임야 일괄 매각 건으로, 감정가가 비교적 낮게 책정되었습니다. 이는 기호(2) 토지의 분묘기지권 존재, 맹지, 급경사, 임업용산지 지정 등 복합적인 요인이 반영된 결과로 판단됩니다. 투자 목적이 분명하고, 리스크에 대한 충분한 법률적 지식과 자본력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

장기적인 산림 경영 목적: 농림지역 및 임업용산지의 특성상, 장기적인 임업 경영(수목 재배, 임산물 생산 등)을 목적으로 한다면 대규모의 토지를 비교적 저렴한 가격에 확보할 수 있는 기회입니다.

기호(1) 토지의 활용 가능성: 기호(1) 토지는 생산관리지역 일부 포함, 완경사, 도로 접함 등 기호(2) 토지에 비해 상대적으로 활용 여지가 높습니다. 귀농/귀촌 또는 산림 휴양 시설 등 개발 가능성이 미세하게나마 존재합니다 (단, 건축 제한 및 규제 확인 필수).

저가 매수 기회: 분묘기지권이라는 중대한 하자로 인해 유찰될 가능성이 높아, 최저가 이하로 낙찰받을 경우 가격 대비 대규모 면적을 확보할 수 있습니다. (낙찰 후 분묘 처리 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.)

법원 정보

거창지원 경매2계