나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12185 [1] 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2024.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 합천군 율곡면 율진리 소재 "율곡치안센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "공장부지"임. 기호(3) : 부정형 토지로 현황 "창고부지"임. 기호(5) : 부정형 토지로 현황 "도로"임.

인접 도로상태

기호(1),(3) : 동측으로 현황 폭 약4m내외 포장도로에 접하고 있음. 기호(5) : 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 소하천(합고제2023-39호(2023.02.17.))(저촉), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(합고 91호(2018.06.29))<소하천 정비법>임. 기호(3),(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(1)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 철거가능한 철재구조물, 적치물 소재하고 있음. - 기호(3)지상에 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 인접지(39-11번지) 건물 일부(주택 3㎡, 창고 7㎡), 장독대,수도배관 및 계량기, 지하매립정화조 소재하고 있으며, 이동가능한 적치물(견사) 소재하 고 있음. - 기호(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 컨테이너 4개 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1),(2-2),(2-3) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬잇기. 창 호 : 샷시창호임. 기호(4-1),(4-2) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬잇기. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2-1) : 공장 및 숙직실, 사무실 기호(2-2),(2-3) : 공장 기호(4-1),(4-2) : 창고

설비내역

기호(2-1) : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅅ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록 1번 토지 지상에 철거가능한 철재구조물, 적치물은 매각에서 제외함
- 목록 3번 토지 지상에 철거 및 이동가능한 컨테이너(4개)는 매각에서 제외함
- 목록 3번 토지는 인접지(39-11번지) 소재 건물(단층주택, 창고) 일부, 장독대, 수도배관 및 계량기, 지하매립정화조 및 이동 가능한 적치물(견사)이 소재하고 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조). 위 인접지건물 등으로 영향받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함.
- 목록 5번 토지에 대하여는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함, 미제출시 보증금 몰수(회신서 첨부, 입찰 전 해당관청에 문의요망)
- 2026. 3. 24.자 유치권 신고서(신고인 강상규, 신고채권금액 38,650,000원) 접수되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 거창지원 2024타경12185 (1)

소재지: 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 토지 현황

총 토지 면적: 2666.00㎡ (약 806.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

현황: 기호(1) 공장부지, 기호(3) 창고부지, 기호(5) 도로 (감정평가서 요약 참조)

인접 도로: 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로 접합 (기호(1),(3)), 본건 토지(기호(5))가 도로 현황

1.3. 건물 현황

총 건물 면적: 822.00㎡ (약 248.7평)

건물 제시외 면적: 94.60㎡

주요 건물 용도: 공장, 숙직실, 사무실, 창고

건물 구조: 경량철골조 판넬지붕 단층

건축물 정보:

* 건물(2): 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2, 공장, 경량철골조 판넬지붕 단층, 연면적 496㎡ (약 150.0평)

* 건물(4): 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-3, 창고시설, 경량철골조 판넬지붕 단층, 연면적 326㎡ (약 98.6평)

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 325,582,620원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

"율곡치안센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

최근 율곡면 율진리 일원에 18홀 규모의 골프장 및 골프텔 조성 사업이 추진 중이며, 2028년 준공을 목표로 하고 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

인근에 대규모 상업시설은 부족하나, 합천군 율곡면 소재지에 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

기호(1): 계획관리지역, 소하천구역(합고제2023-39호), 가축사육제한구역, 소하천구역(합고 91호)

기호(3),(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약: 소유권 이전(구관모, 이대식), 근저당(대구축산업협동조합, 188,500,000원 - 말소기준권리), 임의경매(대구축산업협동조합, 127,549,859원), 압류(합천군) 등.

건물 등기부 요약: 토지와 유사한 권리 내역으로, 말소기준권리인 근저당권 외 임의경매, 압류 등이 등기되어 있음.

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 188,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강민수

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입(사업)일자: 2017-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 강현규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 김경석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-05-26

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보임. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부등본상 현재 지상권은 확인되지 않음.

3.4. 유치권

2026년 3월 24일자 유치권 신고서가 접수되어 있음.

신고인: 강상규

신고채권금액: 38,650,000원

유치권의 성립 여부 및 실제 채권액은 별도의 법률 검토 및 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 및 시설

본 물건은 농경지 및 임야와 인접한 지역에 위치하며, 농가주택이 산재하여 농업 관련 시설 및 소규모 공장이 있을 수 있는 지역임. 율곡농공단지가 차량으로 이동 가능한 거리에 위치함.

인근 율진리 일원에 골프장 및 골프텔 조성 사업이 추진 중으로, 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있음.

4.2. 주변 편의시설

주변에 대규모 상업시설은 부족한 편이며, 합천군 율곡면 소재지에 기본적인 관공서(율곡면 행정복지센터 등), 금융기관(농협), 소규모 마트 및 편의점 등이 분포함.

혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 생활편의

차량 이용 시 인근 농경지 및 임야 접근이 용이함.

합천군 율곡면 소재지의 관공서, 금융기관, 의료시설 등을 차량으로 이용 가능함.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 5번 토지(도로로 이용 중)에 대해 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 입찰 전 해당 관청에 반드시 문의해야 함.

6.2. 제시외 물건 및 인접지 문제

일괄 매각 대상에 포함되지 않는 철거 가능한 철재구조물, 적치물, 컨테이너(4개)가 목록 1번, 3번 토지에 소재함 (매각에서 제외).

목록 3번 토지에는 인접지(39-11번지) 건물의 일부(주택, 창고), 장독대, 수도배관, 지하매립정화조 등이 소재하고 있어 토지 이용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 유치권

강상규 외 1인이 총 38,650,000원의 유치권을 신고하였음. 유치권의 성립 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 인정될 경우 인수 부담이 될 수 있음.

6.4. 기타 제약사항

토지 이용계획상 소하천구역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

공동담보 물건일 가능성이 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 율곡면의 농경지 및 임야와 인접한 지역에 위치한 공장 부지로, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편한 입지임.

등기부상 권리관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들이 많아 경매로 소멸될 것으로 예상되나, 유치권 신고가 존재하여 인수 부담 가능성을 신중하게 검토해야 함.

농지취득자격증명 관련 주의사항, 인접지 건물과의 경계 문제, 제시외 물건 제외 등 고려해야 할 제반 사항이 존재함.

공장 및 창고 용도로의 활용 가능성이 있으나, 주변 환경 및 입지적 제약, 다수의 특이사항 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 자산 취득 가능.

* 공장, 창고 등 산업시설 운영을 위한 부지 활용 잠재력.

* 지역 개발 계획(골프장 조성 사업 등)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 부동산 취득 기회.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악됨)

감정가: 325,582,620원

본 물건은 유치권 신고액(38,650,000원)이 존재하며, 인접지 건물로 인한 토지 가치 영향, 농지 취득 관련 제약, 제시외 물건 제외 등 여러 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토 후 입찰가를 산정해야 함.

보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어려움.

추정 입찰가 범위: 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원

(본 물건의 특수성을 고려하여 잠재적 인수 부담 및 제약사항을 반영한 보수적인 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.