나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12185 [1] 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12185 [1] 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2 창고시설 경매

• 사건번호: 2024타경12185
• 주소: 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2
• 감정가: 326,061,000원
• 최저가: 166,943,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 창고시설

거창지원 경매2계 2024타경12185 | 소재지: 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2 | 감정가: 326,061,000원 | 최저가: 166,943,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 보고서: 거창지원 2024타경12185 (1)

1.1. 개요 및 주요 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12185 (1)이며, 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2 소재 창고시설입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 326,061,000원입니다.

토지면적은 2666.00㎡ (약 806.49평)이며, 건물면적은 제시외 건물 94.60㎡ (약 28.62평)을 포함하여 총 1738.60㎡ (약 525.94평)입니다.

본 물건은 창고시설(공장 포함)로 이용 중이며, 채권자는 대OOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 합천군 율곡면 율진리 "율곡치안센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지역의 산업시설 입지입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 기호(1), (3)은 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 물류 차량의 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 대부분 계획관리지역에 해당하여 비교적 토지 이용의 유연성이 확보되어 있습니다. 다만, 기호(1) 토지는 소하천(저촉) 및 소하천구역에 일부 포함되어 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

토지는 공장부지(기호 1), 창고부지(기호 3), 현황 도로(기호 5)로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 소유권 취득이 비교적 단순합니다. 제시외 건물 94.60㎡도 매각에 포함되어 건물 이용의 안정성이 높습니다.

가장 큰 권리적 특이사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무와 '법정지상권'의 성립 가능성입니다.

목록 5번 토지에 대하여 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 해당 관청에 반드시 확인하고 철저히 준비해야 합니다.

법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 분석이 요구되며, 성립 시 토지 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

목록 1번 지상의 철거 가능한 철재구조물, 적치물과 목록 3번 지상의 컨테이너 4개는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 명확한 처리가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 공장, 창고, 사무실, 숙직실 용도로 이용되는 산업용 부동산입니다. 일반적인 소매 상권의 분석보다는 산업시설로서의 기능적 가치에 중점을 두어야 합니다.

계획관리지역의 대규모 부지 및 건물을 활용하여 제조, 보관, 유통 등의 업종을 영위하기에 적합합니다. 인근에 농가주택과 농경지가 주를 이루는 만큼, 지역 내 생산 및 물류 거점 역할을 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건의 위치는 도시 외곽의 농촌 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 낮습니다.

다만, 주 건물인 기호(2-1)에 사무실 및 숙직실이 있으며 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 갖춰져 있어 시설 관리 및 상주 인력을 위한 최소한의 생활 환경은 확보되어 있습니다.

인근에 "율곡치안센터"가 소재하는 등 기본적인 공공시설은 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 제출 리스크:** 목록 5번 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무를 이행하지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크입니다.

2. **법정지상권 리스크:** 법정지상권의 성립 여부에 따라 토지 소유권 행사에 제한을 받거나 추가적인 법적 비용이 발생할 수 있습니다.

3. **매각 제외 물건 처리:** 매각에서 제외된 철재구조물, 적치물, 컨테이너 4개에 대한 명확한 처리(철거 또는 매입 협의) 계획이 필요합니다.

4. **임대관계 불확실성:** 임대관계가 '미상'이므로, 현 점유자가 임차인일 경우 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5. **토지 이용 제한:** 기호(1) 토지의 일부가 소하천 구역에 저촉되어 있어 향후 개발 및 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 혐오시설

감정평가서에 따르면 주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 내부 자료상 인근에 대규모의 혐오시설은 언급되지 않았으나, 외부 정보 검색의 한계로 인해 현장 방문 시 반드시 주변 환경을 직접 확인하여야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 합천군의 계획관리지역 내에 위치한 대규모(토지 약 806.49평, 건물 약 525.94평) 공장 및 창고시설로, 산업용 부동산을 찾는 투자자에게 매력적인 물건입니다.

감정가 326,061,000원은 적정 수준으로 판단되나, '농지취득자격증명' 및 '법정지상권'의 두 가지 주요 권리 리스크가 존재하여, 입찰자의 철저한 사전 조사 및 대응 전략이 요구됩니다.

특히, 농지취득자격증명은 보증금 몰수와 직결되므로 최우선적으로 해결해야 할 과제입니다. 이러한 리스크를 성공적으로 관리할 수 있는 투자자에게는 우량한 산업용 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.

1.9. 투자 포인트

1. **규모의 경제성:** 토지 및 건물의 규모가 크고(토지 약 806평, 건물 약 525평), 공장 및 창고시설이 집약되어 있어 산업 활동의 효율성이 높습니다.

2. **계획관리지역의 활용도:** 토지 대부분이 계획관리지역에 속하여 개발 및 활용에 있어 비교적 자유롭고 향후 잠재적 가치가 높습니다.

3. **즉시 활용 가능한 시설:** 이미 공장 및 창고로 사용 중인 경량철골조 건물이 갖추어져 있어, 낙찰 후 비교적 빠르게 사업에 활용할 수 있습니다.

4. **권리 분석을 통한 저가 매수 기회:** '법정지상권', '농지취득자격증명' 등의 복잡한 권리 문제로 인해 일반 투자자의 접근이 어려워 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 저가로 낙찰받을 수 있는 기회가 존재합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계