나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12208 [1] 경상남도 합천군 묘산면 가산리 313-2 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12208 [1] 경상남도 합천군 묘산면 가산리 313-2 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경12208 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 가산리 313-2 | 감정가: 30,809,700원 | 최저가: 15,774,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서 (거창지원 2024타경12208 (1))

1.1. 물건 개요

경남 합천군 묘산면 가산리 소재 토지 일괄 물건으로, 총 면적 8520.00㎡ (약 2577.49평)의 대규모 농지 및 기타 토지에 대한 지분 매각입니다.

매각 방식이 '청산을 위한 형식적 경매'이므로 일반적인 채권 회수를 위한 경매가 아닌 공유자 간의 재산권 정리 목적이며, 토지 지분 (121750.80000000003)만을 매각하는 지분 물건임을 유의해야 합니다.

소재지: 경상남도 합천군 묘산면 가산리 313-2 외

용도: 답 외 (현황: 답, 전, 묵답, 유지, 농로, 주택부지 등 혼재)

토지면적: 8520.00㎡ (약 2577.49평)

감정가: 30,809,700원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

특이사항: 형식적 경매, 농지취득자격증명, 지분매각, 법정지상권 문제 소지

1.2. 입지 조건 및 환경

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 묘산면 가산리 "공곡마을" 내, 서측 및 동측 인근에 위치한 마을 주변 농경지대입니다. 부근은 농경지와 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 도로 상태

일괄 매각 대상 토지는 부정형의 토지들로, 기호별로 답, 전, 묵답, 주택부지 등 다양한 현황으로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 기호별로 폭 2m 내외의 농로에서부터 폭 6m 내외의 포장도로까지 다양하게 접하고 있어 접근성은 보통에서 양호한 편입니다.

토지이용계획

기호 2번을 제외한 대부분의 토지는 '계획관리지역'이며, 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 향후 농지 전용 또는 제한적인 개발 행위가 가능하여 비교적 활용도가 높은 용도입니다.

1.3. 권리 분석

경매 형태

청산을 위한 형식적 경매 (공유물 분할 경매)로, 일반 경매와 달리 복잡한 채권 관계보다는 공유자 간의 지분 정리 목적인 경우가 많습니다. 다만, 지분 매각 특성상 낙찰 후 잔여 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송이 필수적입니다.

지분 매각 및 공유자 우선 매수

본건은 지분 매각이며, 공유자는 '공유자우선매수신고'를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이는 매수인이 낙찰을 받더라도 공유자가 우선 매수권을 행사하면 낙찰받지 못할 수 있다는 리스크가 있습니다.

법정지상권 및 제시외 물건

가장 큰 리스크 요인입니다.

1. 목록 5, 8번 토지 지상의 제시외 건물 및 목록 5번 토지의 제시외 수목은 매각에서 제외되어, 이에 대한 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

2. 목록 7번 토지 위에는 타인 소유의 건물이 소재하고 있어, 해당 건물의 법정지상권 성립 여부와 그에 따른 토지 이용의 제한이 따릅니다. 이로 인해 토지 가격에 영향을 미치고 있습니다.

농지취득자격증명 (농취증)

목록 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9번 토지(대부분의 농지)에 대하여는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필수입니다 (미제출 시 매수보증금 반환 불가). 농업인 자격 또는 영농계획 수립이 요구됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 주거 환경

본건은 마을 주변 농경지대에 위치하며, 도심의 상권이나 편의 시설은 부족한 전형적인 농촌 지역입니다. 주거 환경은 농가주택이 주를 이루는 조용하고 한적한 분위기입니다.

주요 시설 접근성

주변은 농경지대이므로, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용은 인근 읍면 소재지까지 이동해야 합니다.

혐오 시설 분석

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 인근에 특별히 보고된 대규모의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역이므로 해당 규정에 따른 소규모 축사 등의 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 유의 사항

농취증 미제출 리스크: 농지 매입 시 농취증 발급 가능 여부를 사전에 관할 관청에 확인해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

법정지상권 소송 리스크: 목록 7번 타인 소유 건물 및 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 높으며, 이에 대한 철거 소송 등 법적 분쟁의 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이 경우 토지 이용에 제약을 받거나 지료 청구만 가능할 수 있습니다.

지분권 정리 리스크: 낙찰 후 공유자와의 지분 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할 청구 소송을 통해 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

현황과 공부의 차이: 기호 3 토지의 공부상 지목은 '묘지'이나 현황은 '전'이므로, 향후 이용 계획에 따라 지목 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

계획관리지역의 대규모 지분: 총 8520.00㎡ (약 2577.49평)의 토지 대부분이 계획관리지역에 속하여, 지분 정리 후에는 농업용 또는 제한적인 비농업용 개발을 통한 높은 부가가치 창출이 기대됩니다.

형식적 경매의 명확성: 복잡한 채무 관계가 얽히지 않은 공유물 분할 목적의 경매이므로, 권리 분석의 난이도는 높으나 채권 분석의 복잡성은 낮습니다.

공유자 우선 매수 제한: 공유자 우선 매수 신고가 1회로 제한되어 있어, 2회차 이후의 경매에서는 일반 매수인의 낙찰 기회가 더 열려 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대규모 농지에 대한 '청산 목적의 지분 매각' 건으로, 낙찰 시 지분 정리 과정에서 발생하는 법적 분쟁(공유물 분할 소송)과 더불어 '농취증 발급' 및 '법정지상권 문제 해결'이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

전문가의 조력을 받아 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토하고, 농취증 발급 계획을 확정한 후, 장기적인 관점에서 공유 지분 정리를 통한 최종 수익을 목표로 접근해야 합니다. 리스크를 정확히 이해하고 철저히 대비하는 전문 투자자에게는 매력적인 가격으로 대규모 계획관리지역 토지 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

거창지원 경매2계