나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12260 [1] 경상남도 거창군 가북면 용산리 927-2 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12260 [1] 경상남도 거창군 가북면 용산리 927-2 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경12260 | 소재지: 경상남도 거창군 가북면 용산리 927-2 | 감정가: 796,389,180원 | 최저가: 407,751,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입지

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12260 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경상남도 거창군 가북면 용산리 927-2 외 필지이며, 용도는 근린생활시설(음식점, 창고, 주택 등 복합)입니다.

감정가는 796,389,180원으로 평가되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

1.2. 입지조건 및 환경

본건은 경상남도 거창군 가북면 용산리 소재 "정봉마을" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 과수원, 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 고려했을 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 중 기호(2), (3), (5), (7)은 현황 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있으나, 기호(1)과 (6) 토지는 지적도상 맹지인 점은 유의해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 및 건물 현황

토지 면적은 총 4,708.00㎡ (약 1,424.33평)이며, 다수의 필지로 구성되어 있습니다.

토지 현황은 주상용 부속토지, 토지임야, 묵전 및 일부 묘지 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

건물 면적은 주된 건물 580.49㎡ (약 175.59평)와 제시외 건물 148.80㎡ (약 45.01평)를 합하여 총 약 729.29㎡ (약 220.60평)입니다.

제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ) 및 제시외 수목(느티나무 등 384주 및 3속) 모두 매각에 포함됩니다.

건물은 조적조, 벽돌조 등 혼합 구조이며, 2층 건물(주택)은 1층 건물(2종 근린생활시설) 위에 소재하는 등 복합적인 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 이용상태

본건은 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재한 지역에 위치하며 상업시설 밀집 지역은 아닙니다.

주요 이용 상태는 2종 근린생활시설(음식점), 주택, 창고, 화장실, 보일러실 등 다양한 용도로 사용 중입니다.

기호(4-1) 건물(공부상 2종 근린생활시설)은 일부 벽체 철거 후 내부 공사 중인 상태이며, 이는 매수인이 잔금을 납부한 후 직접 용도에 맞게 재정비해야 할 필요가 있습니다.

기호(4-6) 건물은 주택으로 사용되고 있어, 근린생활시설과 주택이 혼합된 형태로 운영 가능합니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

경매구분이 부동산강제경매이며, 소유자(박OO)와 채권자(박OO)가 동일인으로 특이 사항에 '중복사건'이 기재되어 있습니다.

이는 통상적인 부동산 경매가 아닌 채권 회수를 위한 절차로, 매각으로 인해 복잡한 권리가 발생할 가능성은 낮아 보이나, 등기부등본 확인을 통해 완전한 소유권 취득에 문제가 없는지 최종 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 미상으로, 현장 조사 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

3.2. 법규 및 행정사항

토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 공장설립제한지역(2016-11-28) 등에 속해 있어 개발 행위에 제약이 있습니다.

일부 필지(기호 3, 6)는 지방2급하천에 저촉되어 있으며, 기호(2), (3)은 준보전산지에 해당합니다.

특히, 목록 1, 6, 7번 토지는 '농지'에 해당하므로, 낙찰 후 농지취득자격증명서(농취증) 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수될 수 있는 중대한 사항입니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

분묘기지권: 목록 3, 6번 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재하고 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용에 제약이 있으며 추후 분묘 이전 및 협의 과정에서 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 감정가에 영향을 주어 최저매각가격을 정했다는 점을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

농지취득자격증명: 농취증 발급 가능 여부를 관할 관청에 미리 확인하는 것이 필수적입니다.

맹지 리스크: 기호(1)과 (6) 토지는 지적도상 맹지이므로 인접 토지 소유자와의 통행로 확보 협의가 필요할 수 있습니다.

건축물 현황: 기호(4-1) 건물이 내부 공사 중 상태라는 점과, 기호(4-3), (4-5) 건물의 공부상 면적과 현황 면적에 차이가 있다는 점을 인지하고 현장 실측을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 생활정보

본 물건이 위치한 경상남도 거창군 가북면 용산리는 전원생활 환경에 적합한 지역입니다.

주변에는 "정봉마을"과 같은 자연 친화적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

가북면은 해발고도가 높은 편으로 오미자, 마, 복분자 등이 특산물인 농업 지역이며, 인근에는 '용산숲', '금귀봉/보해산' 등 관광지가 있습니다.

주변 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으며, 전반적으로 농경지, 임야, 전원주택이 혼재된 한적한 시골 마을 환경으로 판단됩니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 약 1,400평이 넘는 넓은 토지와 200평이 넘는 건물(주택 및 근린생활시설)이 일괄 매각되는 복합 부동산입니다.

감정가 기준 7억 원 후반대로 높은 금액이 책정되었으며, 전원생활과 소규모 사업(음식점 등)을 병행할 수 있는 매력이 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 의무, 분묘기지권 리스크, 일부 토지의 맹지 현황, 건물 일부 공사 중 등 해결해야 할 법적, 행정적, 물리적 리스크가 명확히 존재합니다.

따라서, 실수요 목적의 투자자보다는 위 리스크들을 해소할 수 있는 전문적인 지식과 자본력을 갖춘 투자자에게 적합해 보입니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 전원주택 및 소규모 사업(근린생활시설)을 함께 운영할 수 있는 복합 용도 부동산입니다.

매각 범위: 제시외 건물(총 약 45평)과 제시외 수목(느티나무 등)이 매각에 모두 포함되어 추가적인 법정 지상권 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

권리 관계: 소유자=채권자인 강제경매로, 등기부상 복잡한 권리 관계보다는 명도 이슈에 집중할 수 있을 것으로 보입니다.

**농취증 리스크**: 농지취득자격증명 발급이 본 물건의 가장 큰 관건이므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

**분묘 리스크**: 분묘기지권 성립 여부 및 연고자를 파악하고, 추후 협의 또는 법적 절차를 통한 분묘 이장 비용 및 계획을 미리 수립해야 합니다.

**복합 용도 투자**: 주택과 근린생활시설을 모두 활용하고자 하는 귀촌 또는 은퇴 후 사업 희망자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계