나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12222 [1] 경상남도 거창군 신원면 양지리 120-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12222 [1] 경상남도 거창군 신원면 양지리 120-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경12222
• 주소: 경상남도 거창군 신원면 양지리 120-2
• 감정가: 23,326,000원
• 최저가: 11,943,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2024타경12222 | 소재지: 경상남도 거창군 신원면 양지리 120-2 | 감정가: 23,326,000원 | 최저가: 11,943,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 경상남도 거창군 신원면 양지리 전(垈) 투자 분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 거창지원 2024타경12222 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

소재지: 경상남도 거창군 신원면 양지리 120-2 외

용도: 전

감정가: 23,326,000 원

1.2. 부동산 현황

토지 면적: 1,587.00㎡ (약 479.92평)

건물 면적: 0.00㎡ (매각 제외)

토지 지분율: 158700 (단독 소유 또는 100% 지분으로 추정)

소유자/채무자: 강OO

채권자: 백OO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 기호(1)과 기호(2) 토지로 구성되어 있으며 일괄 매각으로 진행됩니다. 두 필지 모두 거창군 신원면 양지리 "수옥마을" 인근에 소재하며, 부근은 전(밭), 답(논), 임야(자연림) 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

기호(1)은 '전'으로 이용 중인 토지로, 접근성이 보통 수준이며 인근 필지들을 통해 차량 접근이 가능합니다. 기호(2)는 '전(휴경상태)'로 현재 휴경 상태이며, 차량 접근이 어려워 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 접근성 및 도로 상태

기호(1)의 경우 서측 부분에 노폭 약 2.5M - 2.8M 내외의 시멘트 포장된 진입로가 있어 차량 접근이 가능합니다.

기호(2)의 경우 지적도상 맹지(盲地) 상태로, 인근 필지를 통해서만 접근이 가능한 상태입니다. 맹지 특성상 추후 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

기호(1)은 계획관리지역으로, 개발 및 건축에 있어 생산관리지역인 기호(2)에 비해 상대적으로 규제가 덜합니다. 기호(2)는 생산관리지역으로 주로 농업 생산 활동과 관련된 이용만 가능합니다.

두 필지 모두 가축사육제한구역(일부 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 대규모 축사를 통한 개발에는 제약이 있음을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 토지 매각만 진행됩니다. 소유자(강OO)와 채무자(강OO)가 동일하며, 채권자(백OO)에 의해 경매가 진행 중입니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

3.2. 낙찰 후 인수 사항 (특이 및 주의사항)

본 경매 물건은 '일괄매각' 조건입니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 본 물건은 지목이 '전(밭)'인 농지이므로, 낙찰자는 매각 결정 기일(통상 일주일)까지 농취증 또는 '농지가 아니라는 사실증명서'를 법원에 제출해야 합니다.

주의사항: 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우, 매수보증금(입찰 보증금)은 반환되지 않고 몰수되므로, 입찰 전 반드시 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 환경

본 물건이 위치한 지역은 전, 임야가 혼재된 농촌 마을 인근으로, 상업 시설이나 편의 시설 등의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근의 면 소재지나 거창군 중심지로 이동해야 합니다.

생활 환경은 도시의 소음에서 벗어난 한적하고 조용한 농촌 지역이며, 귀농/귀촌 또는 주말 농장 등의 목적에 적합한 환경입니다.

4.2. 혐오 시설 정보

거창군 신원면 일대는 과거 대규모 돈사(돼지 사육 시설) 신축에 대한 주민 반대 시위가 있었을 만큼 축산 시설로 인한 환경 이슈가 존재했던 지역입니다.

본 물건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있지만, 인근 지역의 기존 축사 존재 여부와 이에 따른 냄새 등 환경적인 영향을 현장 조사를 통해 반드시 확인할 필요가 있습니다.

또한, 신원면 내에는 거창사건추모공원 등 역사적인 추모 시설이 위치해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 큰 리스크는 농취증 미제출로 인한 매수보증금 몰수입니다. 농사를 지을 목적이 아니라면 '농지이용계획서' 등을 통해 농취증 발급 가능 여부를 사전에 관할 행정기관(신원면사무소 또는 거창군청)에 문의해야 합니다.

5.2. 교통 및 접근성 리스크

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이며 차량 접근이 어려운 상태입니다. 이는 토지의 이용 가치와 개발 가능성을 크게 저해하는 요인이 될 수 있습니다. 추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보(주위토지통행권 또는 사도 개설)가 필수적입니다.

5.3. 토지 이용 제한 리스크

기호(2)는 생산관리지역에 해당하여 계획관리지역인 기호(1)보다 건축 및 개발 행위에 제약이 많습니다. 이 점을 고려하여 투자 목적을 명확히 해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 총 면적 약 479.92평의 '전(밭)'으로, 두 필지가 일괄 매각되는 농지 경매입니다. 감정가 23,326,000원으로 평당 약 48,600원 수준으로 책정되어 있어, 농지로서의 가격 매력도는 있습니다.

하지만, 매각 물건 중 기호(2)가 맹지이며, 두 필지의 지역(계획관리 vs 생산관리)이 다르다는 점은 잠재적인 리스크로 작용합니다. 따라서, 농취증 발급이 가능한 실수요자나 장기적인 농지 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

농지 실수요: 농사를 지을 목적으로 농취증 발급이 용이한 실수요자에게는 저렴한 가격으로 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

계획관리지역 활용: 기호(1) 토지는 계획관리지역으로, 관련 법규에 따라 향후 귀촌 목적의 주택이나 농가 창고 등 제한적인 범위 내에서의 개발을 고려해볼 수 있습니다.

장기 투자 목적: 현 시점의 개발보다는 장기적으로 지가 상승을 기대하거나, 세금 절감 등의 목적으로 농지를 보유하려는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계