나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12284 [1] 경상남도 거창군 가조면 수월리 146-5 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12284 [1] 경상남도 거창군 가조면 수월리 146-5 전 경매

• 사건번호: 2024타경12284
• 주소: 경상남도 거창군 가조면 수월리 146-5
• 감정가: 210,636,000원
• 최저가: 107,846,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2024타경12284 | 소재지: 경상남도 거창군 가조면 수월리 146-5 | 감정가: 210,636,000원 | 최저가: 107,846,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 경상남도 거창군 가조면 수월리 전(田)

1.1. 사건 개요

사건번호: 거창지원 2024타경12284 (1)

소재지: 경상남도 거창군 가조면 수월리 146-5

용도/현황: 전(田) / 휴경상태의 완경사 토지

토지면적: 11,702.00㎡ (약 3,540.23평)

감정가: 210,636,000원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.2. 특이사항 및 매각 조건 요약

본 물건은 공유물분할을 목적으로 진행되는 경매 물건으로, 토지 면적이 11,702.00㎡ (약 3,540.23평)에 달하는 대형 농지입니다. 낙찰자는 농지 취득 시 **농지취득자격증명서(농취증)** 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 반환되지 않으니 사전 준비가 중요합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 지형

본건은 "상수월마을" 북동측 인근에 위치하며, 전 및 임야(자연림) 등이 혼재된 지역 내에 있습니다. 지형은 부정형의 완경사 지세로 현재 휴경상태의 "전"으로 이용 중입니다. 지세가 완만하여 개발 시 토목공사 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

서측 인근 필지까지 차량 접근이 가능하며, 본건까지는 농기계 출입이 가능한 수준으로 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 다만, **지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)** 상태이므로 인근 필지를 통해서만 접근이 가능하다는 점은 매입 후 해결해야 할 중요한 문제입니다.

2.3. 주변 환경 및 잠재력

본 물건이 위치한 거창군 가조면 수월리 일대는 우두산과 인접하여 자연 환경이 매우 수려합니다. 특히, 인근에는 국내 최초의 Y자형 출렁다리가 있는 **거창 항노화힐링랜드**와 가조온천 등이 위치하고 있어 웰니스 및 산림 관광의 중심지로 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 환경은 전원 및 자연 친화적인 시설 개발에 적합한 청정 지역으로 판단됩니다. 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 심OO으로 동일하며, 채권자 김OO의 신청에 의한 공유물분할 경매 사건입니다. 권리 관계는 소유자 간의 분쟁에 기인한 것으로, 일반적으로 깨끗한 소유권을 확보할 수 있는 물건에 해당합니다.

3.2. 법적 제한 사항

본 물건은 **보전관리지역**에 해당합니다. 이는 도시지역으로의 편입이 제한적이며, 농림어업의 진흥과 자연 환경 보전을 위해 관리되는 지역으로 건폐율 및 용적률 등 건축 행위에 제한이 있습니다. 또한, **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어 (돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한) 특정 축산 시설은 설치가 불가합니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크

* **리스크:** 농지인 '전'이므로 낙찰자는 매각결정기일 이전에 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 불이익이 발생합니다.

* **대응 방안:** 입찰 전 농지 소재지 관할 지자체(가조면사무소 등)에 농취증 발급 가능 여부를 문의하고, 농업경영계획서 작성을 미리 준비해야 합니다.

4.2. 맹지(盲地) 리스크

* **리스크:** 지적도상 맹지이므로 건축법상 건물의 신축이 불가능합니다.

* **대응 방안:** 인근 토지 소유자와의 협의를 통해 **배타적 사용수익권을 포기** 받거나, **토지 사용 승낙**을 받거나, 사도를 개설하는 등 도로 문제를 해결해야 합니다. 맹지 해결 여부가 토지의 개발 가치 및 시세에 큰 영향을 미칩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 11,702.00㎡ (약 3,540.23평)에 달하는 대형 필지로서, 개별 토지로는 희소성이 높은 면적입니다. 보전관리지역 및 맹지라는 한계가 있으나, 인근 **거창 항노화힐링랜드**와 우두산, 가조온천 등 관광 인프라를 활용하여 농촌 관광, 힐링 체험, 귀농/귀촌을 위한 대형 농지로서의 잠재 가치가 높습니다.

5.2. 투자 포인트

* **희소성 있는 대형 면적:** 3,500평이 넘는 면적으로 다양한 활용이 가능합니다.

* **관광 연계성:** 거창 항노화힐링랜드 인접 지역으로, 힐링 농장, 체험 농장 등 관광 인프라와 연계된 사업 개발에 유리합니다.

* **지분 경매의 장점:** 공유물 분할 경매는 지분 경매와 달리 전체 면적을 매각하는 것이므로, 온전한 소유권 확보가 용이합니다.

* **장기 투자 관점:** 맹지 해결 및 농지 전용 문제 해결을 전제로, 향후 주변 관광지 개발 가속화 시 지가 상승 기대 효과가 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계