나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12505 [2] 경상남도 합천군 삼가면 소오리 822-10 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12505 [2] 경상남도 합천군 삼가면 소오리 822-10 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경12505 | 소재지: 경상남도 합천군 삼가면 소오리 822-10 | 감정가: 25,868,000원 | 최저가: 13,244,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호는 거창지원 2024타경12505 (2)이며, 소재지는 경상남도 합천군 삼가면 소오리 822-10 외 1필지입니다. 본 경매는 부동산임의경매로, 소유자와 채무자가 천OO으로 동일하며 채권자는 합OOOOOOOOOO입니다.

물건의 용도는 '답' (농지)이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다. 감정가는 25,868,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 총 446.00㎡ (약 134.92평)이며, 건물면적 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

1.2. 토지 이용 및 지목 세부 현황

감정평가서에 따르면 본건은 기호(1)과 기호(2)로 구성되어 있습니다.

기호(1)은 부정형 토지로 현황은 "묵전" (묵은 밭) 상태이며, 지적도상 **"맹지"**로 진출입로가 확보되지 않은 상태입니다. 토지이용계획상 **도시지역, 자연녹지지역** 및 **문화유산 관련 조례로 정한 지역**에 속하여 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

기호(2)는 부정형 토지로 현황은 **"답"** (논)이며, 북측에 소재한 폭 약 3m 내외의 포장된 농로를 통해 진출입이 가능합니다. 토지이용계획상 **도시지역, 자연녹지지역**과 함께 **제1종일반주거지역**이 일부 포함되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다.

2. 입지조건 및 환경

본 물건은 경상남도 합천군 삼가면 소오리 소재 '삼가향교' 남서측 인근 및 '삼가초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 농가주택, 축사, 창고 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

교통상황은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 소유자가 채무자인 **부동산임의경매** 사건으로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 판단됩니다. 매각대상은 오직 토지이므로, 건물 등과 관련한 법정지상권이나 기타 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

특이사항으로는 본건이 농지 (답 및 묵전)이므로, 최고가매수신고인은 반드시 **농지취득자격증명서** 또는 농지가 아니라는 사실을 증명하는 서류를 제출해야 합니다. **주의사항**에서 명시된 바와 같이, 해당 서류를 지정된 기한 내에 제출하지 않을 경우 매수보증금은 반환되지 않으니 이 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석 및 주변 시설 정보

본 물건은 농경지대에 위치한 농지 및 일부 주거지역이 혼재된 토지이므로, 일반적인 상업시설이나 상권 형성은 미약합니다. 상권분석보다는 농지로서의 가치와 제1종일반주거지역에 대한 개발 잠재력 분석에 중점을 두어야 합니다.

(참고: 네이버 블로그 게재를 위한 주변 시설 검색 결과)

주변은 삼가초등학교, 삼가향교 등 교육/문화 시설이 위치하고 있으나, 생활 편의시설 (마트, 병원 등)의 접근성은 외부 검색 결과에 의존해야 하며, 농촌 지역임을 감안할 때 제한적일 수 있습니다. (외부 지도 검색 결과는 본 보고서에 반영되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명서 제출 의무: 가장 큰 리스크로, 농지취득에 결격 사유가 있는 경우 입찰이 제한되며, 낙찰 후 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

맹지 리스크: 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 행위나 효율적인 이용을 위해서는 별도의 도로 사용 승낙 또는 토지 매입을 통한 진입로 확보가 필수적입니다. 이로 인해 기호(1)의 이용 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

환경적 리스크 (혐오시설): 감정평가서에 주위에 **축사** (가축 사육 시설)가 소재하는 것으로 명시되어 있습니다. 이로 인해 소음 및 악취 등의 환경적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

이용 제한 리스크: 두 필지 모두 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어, 새로운 축사 건축 등 가축 관련 시설 개발에는 제약이 따릅니다. 또한 기호(1)은 문화유산 관련 조례 지역으로 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 농지취득자격증명이라는 큰 리스크와 맹지 (기호(1))라는 약점을 동시에 가지고 있습니다. 그러나 기호(2)에 **제1종일반주거지역**이 일부 포함되어 있어 향후 합천군 개발 계획이나 용도 변경에 따라 높은 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 순수한 농지 투자보다는 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합해 보입니다.

투자 포인트:

1. **제1종일반주거지역 포함:** 기호(2)에 주거지역이 포함되어 있어, 향후 용도변경이나 개발 사업 추진 시 지가 상승의 잠재력이 높습니다.

2. **토지 단독 매각 및 소유자/채무자 일치:** 권리관계가 단순하여 명도 및 기타 법률적 문제가 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다.

3. **농지취득자격증명 조건부 저가 매수 기회:** '농취증' 제출 의무로 인해 입찰자가 제한될 수 있어, 이 조건을 충족할 수 있는 투자자에게는 상대적으로 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계