나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12505 [1] 경상남도 합천군 삼가면 소오리 113 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12505 [1] 경상남도 합천군 삼가면 소오리 113 전 경매

• 사건번호: 2024타경12505
• 주소: 경상남도 합천군 삼가면 소오리 113
• 감정가: 19,180,000원
• 최저가: 9,820,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2024타경12505 | 소재지: 경상남도 합천군 삼가면 소오리 113 | 감정가: 19,180,000원 | 최저가: 9,820,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12505 (1)이며, 매각대상은 토지매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 합천군 삼가면 소오리 113번지이며, 용도는 전입니다.

총 토지면적은 959.00㎡ (약 289.04평)이며, 감정가는 19,180,000원으로 평가되었습니다.

본건은 토지 지분율 95900으로, 토지 전체를 대상으로 합니다.

1.2. 토지 이용 및 형태 현황

본 경매물건은 감정평가서상 기호(1)과 기호(2) 두 필지로 구성된 것으로 판단됩니다.

기호(1)은 부정형의 토지로 현황 "묵전" 상태이며, 가장 큰 리스크인 지적도상 "맹지"입니다.

기호(2)는 부정형의 토지로 현황 "답" 상태이며, 북측에 폭 약 3m 내외의 포장농로를 통해 진출입이 가능하여 비교적 양호한 접근성을 가지고 있습니다.

주위는 농경지, 농가주택, 축사, 창고 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 "삼가향교" 남서측 인근 및 "삼가초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 마을 주변의 농경지대 중심부에 있습니다.

대체로 농촌의 전형적인 환경을 갖추고 있으며, 주변에 농가주택 및 축사 등이 소재하고 있어 이를 감안해야 합니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 종합적으로 고려했을 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 기호(1)은 맹지이므로 사실상 별도의 통행로 확보 없이는 이용에 제약이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 채권 현황

본건은 소유자와 채무자가 천OO로 동일하며, 채권자는 합OOOOOOOOOO으로 금융기관으로 추정됩니다.

부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높아 권리분석상 특별히 복잡하거나 인수해야 할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (농지취득자격증명)

본건은 "전(田)" 및 "답(畓)" 등 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명서(농취증)를 발급받아 제출해야 합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 농취증 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 지정 기한 내에 제출하지 않을 경우 매수보증금은 반환되지 않으므로, 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 이용 가능성 분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역 내에 위치하며, 기호(1)과 기호(2) 모두 자연녹지지역에 포함됩니다.

특히, 기호(2)는 자연녹지지역 외에 제1종일반주거지역에도 걸쳐있어, 주거 개발 및 용도 전환 측면에서 기호(1)에 비해 높은 잠재적 가치를 가집니다.

두 필지 모두 가축사육제한구역(일부/전부 제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등 가축 관련 시설 건축에는 제약이 있습니다.

기호(1)은 문화유산 보존 관련 조례로 정한 지역에 포함되는 특이사항이 있습니다.

4.2. 현황과 용도

기호(1)은 현황 묵전, 기호(2)는 현황 답으로 농지로 이용되고 있습니다.

기호(2)의 일부가 주거지역에 포함되어 있음을 고려할 때, 장기적으로는 주거시설이나 근린생활시설 부지로의 개발 가능성도 타진해 볼 수 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 "삼가초등학교"가 위치해 있어 기본적인 교육 시설은 가까운 편입니다.

부근에 "삼가향교"가 소재하고 있으며, 마을 주변 농경지대이므로, 대형 상권이나 복합 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

생활 편의시설은 삼가면 소재지를 이용해야 하는 농촌 지역 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 중대한 리스크로, 낙찰 후 농취증을 기한 내에 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 농지 소유 제한 규정(비농업인 소유 요건 등)에 대한 사전 확인이 필수입니다.

6.2. 맹지 리스크 (기호(1))

기호(1) 토지(토지면적의 일부)는 지적도상 맹지입니다. 이는 건축 행위 및 토지 이용에 큰 제약 사항이며, 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 사도 개설 등 진입로를 확보해야 하는 추가 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 축사가 소재한다고 명시되어 있어, 낙찰 후 이용 시 소음, 냄새 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

또한, 외부 지도 검색을 통해 확인된 바, 본건 주변에 특별히 주목할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 특성상 소규모 축사나 창고 등의 존재는 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 합천군의 농경지 매물로, 총 면적 959.00㎡(약 289.04평)의 토지를 낙찰받는 건입니다.

가장 큰 장점은 토지 전체 중 기호(2)의 일부가 제1종일반주거지역에 포함되어 있어, 농지이지만 향후 용도 변경 및 개발 가능성 면에서 유리한 조건을 가지고 있다는 점입니다.

반면, 기호(1)의 맹지 리스크와 낙찰 전 반드시 해결해야 하는 농취증 발급 문제가 명확한 단점입니다.

따라서, 실수요자 및 개발을 염두에 둔 장기 투자자에게 적합하며, 입찰 전 농취증 발급 가능성 및 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 기호(2)의 제1종일반주거지역 포함으로 향후 토지 가치 상승 여력 존재.

투자 포인트: 감정가 대비 저가로 낙찰될 경우, 주거지역 편입 토지를 저렴하게 확보할 수 있는 기회.

투자 포인트: 복잡한 권리 관계가 없어 깨끗한 물건이며, 소유권 이전 후 토지 이용계획 수립이 용이함.

투자 포인트: 농지로서의 활용은 물론, 장기적으로 주거/근린생활시설 부지로의 개발(용도변경)을 목표로 하는 장기 투자에 적합.

법원 정보

거창지원 경매2계