나이스옥션 법원경매 거창 2024타경557 [2] 경상남도 거창군 거창읍 동변리 994 동물 및 식물 관련시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경557 [2] 경상남도 거창군 거창읍 동변리 994 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경557 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 동변리 994 | 감정가: 218,105,200원 | 최저가: 111,670,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경557 (2)이며, 경상남도 거창군 거창읍 동변리 994에 소재하는 물건입니다.

용도는 동물 및 식물 관련시설로 공부상 등재되어 있으나, 현황은 단독주택, 휴게음식점, 제조업소 등으로 혼재되어 있습니다.

감정가는 218,105,200원으로 책정되었습니다.

총 토지면적은 1642.00㎡ (약 496.76평)이며, 총 건물면적은 158.40㎡ (약 47.92평)에 제시외 건물 9.40㎡ (약 2.84평)이 포함된 일괄매각 건입니다.

경매 구분은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 토지(기호 1, 3, 5, 6, 8)와 건물(기호 2-가, 4-나, 7-다)을 일괄 매각하는 방식입니다.

토지 이용 현황:

기호(1): 단독주택 건부지 (부정형 평지)

기호(3): 근린생활시설(휴게음식점) 건부지 (부정형 완경사 평탄)

기호(5): 나지 상태 (공부상 답이나 현황은 나지)

기호(6): 제조업소 건부지 (공부상 답이나 현황은 제조업소 건부지)

기호(8): 전기타 (일부는 진입로) (공부상 전이나 현황은 전기타)

건물 이용 현황 (사용승인일자 참고):

기호(2-가): 단독주택 (2004.07.13)

기호(4-나): 제1종근린생활시설(휴게음식점) (2021.03.30, 공부상 식물관련시설과 상이함)

기호(7-다): 제2종근린생활시설(제조업소) (2020.09.29, 위반건축물로 등재됨)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 "구산마을" 내 및 북서측 인근에 위치하며, 마을 내에 주택과 주변으로 농경지(답, 전, 과수원) 등이 혼재한 지역입니다.

전반적으로 농촌 지역에 위치한 복합 용도의 부지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 진입로의 폭과 포장상태 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 북측 노폭 약 2.5M, 남측 및 주변 진입로는 약 3M~5M 내외의 시멘트포장도로가 연결되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 경매 구분

본 경매는 소유자 최OO와 채무자 최OO가 동일인이며, 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 명도 과정에서 소유자 또는 점유자를 상대로 진행해야 합니다.

3.2. 매각 조건

매각은 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다.

제시외 건물(9.40㎡, 약 2.84평)이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 추가적인 법정지상권 문제 발생 가능성은 낮습니다.

다만, **목록5번 토지 관련하여 농지취득자격증명서(농취증) 또는 농지가 아니라는 증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 미반환될 수 있으므로, 농취증 발급 가능성을 사전에 면밀히 확인해야 하는 중대한 주의사항이 있습니다.**

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 이용 현황

주변 환경이 농경지 등이 혼재된 지역이므로, 상업적인 측면의 상권 분석보다는 **복합 용도 부지**로서의 활용성에 중점을 두어야 합니다.

현재 단독주택(주거), 휴게음식점(근린생활), 제조업소(근린생활/생산) 등 다양한 용도로 이용 중이므로, 실수요자에게는 활용도가 높을 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 개발 제한

본건 토지 전체는 **계획관리지역**으로, 비교적 다양한 건축 행위가 가능한 용도지역에 해당합니다.

**가축사육제한구역** 및 **공장설립제한지역**으로 지정되어 있어, 관련 업종으로의 확장에 제한이 있을 수 있습니다. (제한되는 가축 종류는 토지별로 상이함)

토지(5)와 건물(4-나)의 공부상 이용현황이 현황과 상이하고, 건물(7-다)은 **위반건축물**로 등재되어 있어 해당 관청에 이행강제금 부과 여부 및 철거/원상복구 가능성을 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정 리스크 및 공부 차이

**농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크:** 목록5번 토지가 공부상 답(농지)이므로, 낙찰자는 농취증 제출 의무가 있으며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되는 치명적인 위험이 있습니다.

**위반 건축물 리스크:** 기호(7-다) 제조업소 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 철거 또는 이행강제금 부과 위험이 있습니다.

**공부상 차이:** 토지 기호(5, 6, 8)와 건물 기호(4-나)가 공부상 지목/용도와 현황이 상이하여, 추후 지적 정리나 용도 변경 시 절차가 복잡해질 수 있습니다.

5.2. 환경적 제한

계획관리지역임에도 불구하고 토지 전체에 **가축사육제한구역** 및 **공장설립제한지역**이 설정되어 있어, 특정 사업의 추진에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내에 위치하며, 주거, 근린생활, 제조업소 등 복합적인 용도로 이용되고 있는 장점이 있습니다.

감정가 기준 총 496평의 부지 위에 주택과 상업 시설이 혼재되어 있어, 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력을 가집니다.

그러나 **농지취득자격증명 문제와 위반 건축물 리스크**가 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 이 두 가지 핵심 리스크를 해결할 수 있는지에 대한 법적, 행정적 검토가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리한 건축 환경을 제공합니다.

활용의 다양성: 주거용과 상업용 시설이 함께 있어, 전원주택 및 소규모 사업장(제조업소, 휴게음식점)을 겸하려는 실수요자에게 적합합니다.

일괄매각: 다양한 필지와 건물을 한 번에 확보하여 효율적인 토지 활용이 가능합니다.

투자 전제 조건: 농취증 발급 가능 여부와 위반 건축물 처리 방안을 명확히 확인하는 것이 이 투자의 성공을 가늠하는 열쇠입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계