나이스옥션 법원경매 거창 2024타경557 [1] 경상남도 거창군 거창읍 동변리 859 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경557 [1] 경상남도 거창군 거창읍 동변리 859 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경557
• 주소: 경상남도 거창군 거창읍 동변리 859
• 감정가: 82,470,700원
• 최저가: 42,226,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

거창지원 경매1계 2024타경557 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 동변리 859 | 감정가: 82,470,700원 | 최저가: 42,226,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 경상남도 거창군 거창읍 동변리 복합 부동산

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 거창지원 2024타경557 (1)

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 동변리 859

용도: 단독주택 외 근린생활시설, 제조업소 등 (복합 용도)

감정가: 82,470,700원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 김OO / 채무자 및 소유자: 최OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 227.00㎡ (약 68.67평)

건물면적: 85.30㎡ (약 25.80평)

제시외 건물면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

본 물건은 기호 1, 3, 5, 6, 8 토지 및 기호 2-가 (단독주택), 4-나 (휴게음식점), 7-다 (제조업소) 건물 등을 포함하는 복합 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 "구산마을" 내 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 내 주택과 주변 농경지(답, 전, 과수원)가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 물건까지 차량 접근은 가능하며, 진입로 폭 및 포장상태를 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 기호별로 북측에 노폭 약 2.5M 아스콘 포장도로, 남측/남서측에 노폭 약 3M 내외의 시멘트 포장 진입로 등을 이용합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

토지 대부분은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(축종별 제한 상이) 및 공장설립제한지역(수도법)의 제한을 받고 있습니다.

2.4. 토지 및 건물 현황 (주요 물건 기준)

기호 1 토지: 부정형 평지의 단독주택 건부지입니다.

기호 2-가 건물: 조적조 슬래브지붕 단층의 "단독주택"입니다. 위생 및 급/배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

기호 4-나 건물: 경량목구조 강판지붕 단층의 "제1종 근린생활시설(휴게음식점)"입니다. (공부상 이용상황 차이 있음)

기호 7-다 건물: 경량철골조 판넬지붕 단층의 "제2종 근린생활시설(제조업소)"입니다. (일반건축물대장상 위반 건축물로 등재되어 있음)

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자 최OO에 대한 채권자 김OO의 강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (정확한 권리 분석은 매각물건명세서 확인 필수)

3.2. 핵심 주의 사항

주의사항: 일괄매각입니다. 감정가에 제시외 건물 52.80㎡ (약 15.97평)이 포함되어 있습니다.

특이사항: 목록 1번 토지 위에 인접지 건물의 일부가 소재합니다. 이는 경계 침범 문제 또는 법정지상권 성립 여지 등의 복잡한 법률 문제를 야기할 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 정밀한 분석이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 이용 상태의 복잡성

본 물건은 단독주택, 휴게음식점, 제조업소, 나지(현황) 등 복합적인 용도로 구성되어 있어 다각적인 활용이 가능합니다.

다만, 건물 기호 4-나의 경우 등기부상 '식물관련시설'이나 일반건축물대장상 '휴게음식점'으로 이용상황이 상이하며, 기호 7-다 건물은 '위반 건축물'로 등재되어 있어 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 토지 기호 5(공부상 답→현황 나지), 기호 6(공부상 답→현황 제조업소 건부지), 기호 8(공부상 전→현황 전기타/진입로) 등 공부상 지목과 현황 이용 상태에 차이가 많아, 대출 및 인허가 과정에서 문제 발생 여지가 있습니다.

4.2. 생활 편의 및 혐오 시설

본 물건은 "구산마을" 내에 위치하여 전원생활 환경이 강합니다.

주변에 상업시설이 밀집된 곳은 아니므로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 학교 등)까지는 차량 이동이 필요해 보입니다.

인근 지역에 거창 화장장 설치 관련 논의가 있었다는 기사가 있으나, 본 건과의 정확한 거리 및 영향도는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 및 법적 리스크

명도 리스크: 제시외 건물(52.80㎡)은 포함되었으나, 임대관계가 미상인 관계로 낙찰 후 명도 과정에서 난항을 겪을 수 있습니다.

위반 건축물 리스크: 기호 7-다 건물은 위반 건축물로 등재되어 있어 이행강제금 부과 또는 철거 명령의 대상이 될 수 있습니다.

경계 리스크: 목록 1번 토지상에 인접지 건물의 일부가 소재하여 향후 경계 확정 및 건물 철거/사용료 관련 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

5.2. 용도 리스크

복합 용도 관리의 어려움: 주거(주택), 상업(휴게음식점), 산업(제조업소)이 혼재되어 있어 관리 및 인허가 사항이 복잡하며, 투자 목적에 따라 정리(대수선 또는 철거) 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 단독주택, 휴게음식점, 제조업소 등 다양한 용도의 건물과 여러 필지의 토지가 일괄 매각되는 복합 부동산입니다. 감정가가 8천만 원대로 낮게 책정되었으나, 인접지 건물 침범, 위반 건축물, 복잡한 공부상/현황 차이 등 법률적, 행정적 리스크가 상당 부분 내재되어 있습니다. 단순 주거 목적보다는 다용도 활용 또는 정리 후 재건축을 염두에 둔 전문적인 투자자에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

복합 용도 활용 가능성: 주택과 근생 시설이 함께 있어 다양한 수익 모델 (주거+소규모 사업)을 구상할 수 있습니다.

저평가된 감정가: 다수의 토지(68.67평)와 건물(41.77평, 제시외 포함) 면적 대비 낮은 감정가로 시작하여 가격 메리트가 있습니다.

계획관리지역: 용도지역상 비교적 규제가 덜한 계획관리지역에 위치하여 장기적인 토지 활용 계획 수립에 유리합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계