나이스옥션 법원경매 거창 2024타경557 [3] 경상남도 거창군 거창읍 동변리 996 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경557 [3] 경상남도 거창군 거창읍 동변리 996 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경557
• 주소: 경상남도 거창군 거창읍 동변리 996
• 감정가: 242,432,600원
• 최저가: 124,126,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

거창지원 경매1계 2024타경557 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 동변리 996 | 감정가: 242,432,600원 | 최저가: 124,126,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 거창지원 2024타경557 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 거창지원 2024타경557 (3)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

소재지는 경상남도 거창군 거창읍 동변리 996번지 일원(총 5필지)에 위치하며, 용도는 근린생활시설, 단독주택, 제조업소 등으로 혼재되어 있습니다.

감정가는 242,432,600원으로 책정되었습니다.

총 토지면적은 1094.00㎡ (약 330.94평)이며, 건물면적은 165.00㎡ (약 49.91평), 제시외 건물은 140.10㎡ (약 42.38평)로 면적이 상당합니다.

경매구분은 부동산강제경매로, 채권자는 김OO, 채무자와 소유자는 최OO입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 거창군 거창읍 동변리 "구산마을" 내 및 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 마을 내 주택과 농경지(답, 전, 과수원) 등이 혼재된 지역으로, 주로 농촌 주거 및 생산 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 진입로의 폭과 포장 상태 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 평지 또는 완경사 지세의 평탄한 토지(일부 전)로 이루어져 있으며, 현황은 단독주택 건부지, 근린생활시설(휴게음식점) 건부지, 제조업소 건부지, 나지 등으로 다양하게 이용 중입니다.

1.3. 권리분석 (매각조건 및 특이사항 중심)

본 경매는 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매 사건으로, 소유권 이전에는 문제는 없을 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리적 특이사항은 *특별매각조건*에 대한 이행 여부입니다.

첫째, 목록 6번 토지(현황 제조업소 건부지)에 대해 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

둘째, 목록 7번 건물(제2종근린생활시설, 제조업소)에 대해 거창군수의 승인서 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금은 몰수되므로 입찰 전 해당 관서에 반드시 문의하여 승인 가능성을 확인해야 합니다.

셋째, 제시외 건물(창고)의 일부가 인접 필지 상에 소재하므로, 향후 경계 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

1.4. 상권분석 및 이용현황

본건은 주택, 휴게음식점, 제조업소 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 복합 시설입니다.

이용현황을 살펴보면, 기호(2-가)는 단독주택, 기호(4-나)는 제1종근린생활시설(휴게음식점), 기호(7-다)는 제2종근린생활시설(제조업소)로 사용 중입니다.

특히 기호(4-나) 건물은 등기부상 '작물재배사'이나 건축물대장상 '휴게음식점'으로 이용상황이 불일치하며, 기호(7-다) 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어 주의가 필요합니다.

주변 환경이 농경지와 주택이 혼재된 지역임을 고려할 때, 광역 상권보다는 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설로서의 가치가 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보 (토지이용계획 및 제한사항)

본건 토지(기호 1, 3, 5, 6, 8)는 모두 계획관리지역으로, 비교적 활용도가 높은 지역입니다.

공통적으로 가축사육제한구역(제한 축종은 필지별로 상이함) 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 용도 변경 시 해당 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

추가로 문화재 및 하천에 관한 사항은 담당 부서에 별도 문의가 필요합니다.

특히 목록 5번(답 $\rightarrow$ 나지), 6번(답 $\rightarrow$ 제조업소 건부지), 8번(전 $\rightarrow$ 전기타/진입로) 토지는 공부상 지목과 현황이 상이하므로, 법적 현황을 정확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 및 승인서 미제출 위험:** 목록 6번 농취증과 목록 7번 승인서 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 존재합니다. 사전 확인이 필수입니다.

2. **위반건축물:** 목록 7번(제조업소) 건물이 위반건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 리스크가 있습니다.

3. **경계 침범:** 제시외 건물(창고) 일부가 인접 필지에 걸쳐 소재하여, 향후 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

4. **공부상 용도 불일치:** 건물 및 토지의 공부상 지목/용도와 현황 이용 상태가 상이하여, 취득 후 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5. **임대차 관계 미상:** 임대 관계가 미상으로, 명도 시 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 대지(총 330.94평)를 포함하고 있으며, 단독주택, 휴게음식점, 제조업소 등 다양한 형태의 건물(총 49.91평 + 제시외 42.38평)을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

대지 면적이 넓어 향후 확장성 및 다양한 사업 구상에 유리할 수 있습니다.

다만, 입찰 조건에 '농지취득자격증명서 제출'과 '거창군수 승인서 제출'이라는 매우 까다로운 조건이 붙어 있어, 입찰 전 반드시 이 두 가지 서류의 발급 가능성을 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **복합적인 토지 이용:** 주거 시설(단독주택)과 수익 시설(휴게음식점, 제조업소)을 한 번에 취득할 수 있어 복합적인 활용이 가능합니다.

2. **계획관리지역 내 대형 토지:** 비교적 규제가 덜한 계획관리지역에 300평이 넘는 토지를 확보할 수 있습니다.

3. **가격적 메리트:** 감정가 대비 저감될 경우, 넓은 토지 면적을 저렴하게 확보할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

4. **현황 중심 투자:** 일부 토지가 공부상 지목과 달리 현황상 건물 부지 등으로 사용되고 있어, 현황을 기준으로 가치를 판단할 필요가 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계