나이스옥션 법원경매 거창 2024타경557 [3] 경상남도 거창군 거창읍 동변리 996 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2024.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,3,5,6,8)은 경상남도 거창군 거창읍 동변리에 소재하는 토지로서, "구산마
을" 내 및 북서측 인근에 위치하며, 부근은 마을 내에 주택 및 주변으로 농경지(답, 전,
과수원) 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,3,5,6,8)까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 진입로의 폭, 포장상태 등
을 고려할 때. 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 평지의 토지로서 "단독주택 건부지"임.
기호(3): 부정형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "근린생활시설(휴게음식점) 건부지
"임.
기호(5): 부정형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "나지" 상태임.
기호(6): 부정형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "제조업소 건부지"임.
기호(8): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "전기타(일부는 진입로)"임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 노폭 약 2.5M 내외 아스콘포장도로 있음.
기호(3): 남측 부분에 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로 있음.
기호(5): 남측 부분에 인접 필지를 지나 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로 있음.
기호(6): 남측 부분에 노폭 약 3M - 5M 내외 내외 시멘트포장 진입로 있음.
기호(8): 남서측에서 북동측 방향으로 이어진 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로(본건
일부 포함 있음) 있으며, 북동측 부분에 노폭 약 3M - 5M 내외 시멘트포장 진
입로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
[추가기재사항] 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서
에 문의하시기 바랍니다.

기호(3)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> [추가기재사항] 문화재(문화관광과)
및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

기호(5)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>.

기호(6),(8)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> [추가기재사항] 문화재
(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니
다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

가. 토지 기호(5)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "나지" 상태임.
나. 토지 기호(6)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "제조업소 건부지"임.
다. 토지 기호(8)의 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전기타(일부는 진입로)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)
: 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 적벽돌치장.
내벽: 벽지 등.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 2004.07.13)

기호(4-나)
: 경량목구조 강판지붕 단층 건물로서,
외벽: 무늬목치장.
내벽: 페인팅.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 2021.03.30)

기호(7-다)
: 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬치장.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 2020.09.29)

이용상태

기호(2-가): "단독주택"임.
기호(4-나): "제1종근린생활시설(휴게음식점)"임.
기호(7-다): "제2종근린생활시설(제조업소)"임.

설비내역

기호(2-가): 위생설비, 급.배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(4-나): 위생설비, 급.배수설비 등이 있음.
기호(7-다): 급.배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호(4-나)의 등기사항전부증명서상의 이용상황은 "식물관련시설(작물재배사)
"로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상의 이용상황은 "제1종근린생활시설(휴게음식점)"
으로 등재되어 있어, 양공부상 차이가 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 건물 기호(7-다)는 일반건축물대장상, 위반건축물로 등재되어 있사오니, 위반
내용 등에 대해서는 관할 군청 담당부서에서 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록6번 농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시보증금미반환). 목록7번 특별매각조건으로 거창군수의 승인서 제출요함, 미제출시 보증금 몰수(입찰전 해당관서 문의요망). 제시외건물(창고)일부 인접필지상에 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경557 (3)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

본건의 소재지는 경상남도 거창군 거창읍 동변리 996입니다.

1.2. 2. 토지

총 토지 면적은 1,094.00㎡ (약 331평)이며, 토지 지분은 1,094㎡입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.2. 3. 건물

총 건물 면적은 165.00㎡ (약 50평)이며, 건물 지분은 165㎡입니다.

건물 제시외 면적은 140.10㎡ (약 42평)에 달합니다.

1.2. 4. 용도

본 물건의 주된 용도는 근린시설입니다.

감정평가서 상에는 단독주택, 근린생활시설(휴게음식점), 제조업소 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

1.2. 5. 감정가

물건의 감정가는 242,432,600원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거창군 거창읍 동변리에 소재하는 "구산마을" 내 및 북서측 인근에 위치합니다.

부근은 마을 내 주택과 주변으로 농경지(답, 전, 과수원) 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 진입로의 폭, 포장 상태 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지 기호(1)은 부정형으로 평지의 토지로서 "단독주택 건부지"입니다.

토지 기호(3)은 부정형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "근린생활시설(휴게음식점) 건부지"입니다.

토지 기호(5)는 부정형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "나지" 상태이며, 공부상 지목은 "답"입니다.

토지 기호(6)은 부정형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "제조업소 건부지"이며, 공부상 지목은 "답"입니다.

토지 기호(8)은 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "전기타(일부는 진입로)"이며, 공부상 지목은 "전"입니다.

2.4. 도로 상황

각 토지별로 북측, 남측, 남서측 등에 노폭 약 2.5M ~ 5M 내외의 아스콘 및 시멘트 포장도로가 접해 있습니다.

일부 토지는 인접 필지를 지나 노폭 약 3M 내외의 시멘트 포장 진입로가 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(소, 말, 젖소, 사슴, 양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한 지역)에 속합니다.

공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

문화재 및 하천에 관한 사항은 담당 부서에 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 09월 29일 접수된 김휘정의 가압류(갑6)입니다.

이하 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액은 312,976,101원입니다.

건물 등기부 채권 총액은 265,687,101원입니다.

등기부상 총 채권액 합계는 약 578,663,102원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 없습니다.

현황 조사 시 임차인 정보는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 마을 내 주택과 농경지가 혼재된 지역에 위치하여, 일반적인 상업지구와는 다른 특성을 보입니다.

주변의 근린생활시설(휴게음식점, 제조업소) 및 단독주택 등의 현황을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

농경지와의 혼재는 지역의 특성을 나타내며, 상권 활성화 가능성은 주변 지역의 경제 상황 및 발전 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

"구산마을" 내에 위치하며, 농경지와 인접하여 전원생활 환경과 유사한 특징을 보입니다.

주요 편의시설 및 관공서 등은 거창읍 중심지로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

건물 기호(7-다) (제2종근린생활시설, 제조업소)가 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

이는 철거, 사용 중지, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 추후 합법화 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명

목록 6번 토지(기호 6)에 대해 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 제출이 요구됩니다.

미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 증명서 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 인접 필지 제시외 건물

제시외 건물(창고)의 일부가 인접 필지에 소재하고 있습니다.

이는 추후 소유권 분쟁이나 철거 대상이 될 수 있으며, 실제 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 특별 매각 조건

목록 7번(건물 기호 7-다)은 거창군수의 승인서 제출이 특별 매각 조건으로 요구됩니다.

미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 거창군청 관련 부서에 문의하여 승인 절차 및 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.5. 공부와의 차이

토지 기호(5)는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "나지" 상태이며, 기호(6)은 "답"이나 "제조업소 건부지", 기호(8)은 "전"이나 "전기타(일부 진입로)"로 이용 중입니다.

건물 기호(4-나)는 등기사항전부증명서상 이용상황은 "식물관련시설(작물재배사)"로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 이용상황은 "제1종근린생활시설(휴게음식점)"으로 등재되어 있어, 공부와 현황 간 차이가 존재합니다.

이러한 공부와 현황의 차이는 추후 건축물대장 용도 변경, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.6. 높은 채권 총액

토지와 건물에 설정된 총 채권액이 약 5억 7천 8백만원으로, 감정가 2억 4천만원 대비 매우 높은 수준입니다.

이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성이 높음을 시사하지만, 잠재적 인수 부담이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거창군 거창읍 동변리의 농경지 및 주택 혼재 지역에 위치한 근린시설입니다.

단독주택, 휴게음식점, 제조업소 등 다양한 용도의 건물이 복합적으로 존재하며, 제시외 건물 면적이 상당한 편입니다.

하지만 위반 건축물, 농지 취득 관련 증명서 필수 제출, 인접 필지 침범 가능성이 있는 제시외 건물, 특별 매각 조건 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

또한, 감정가 대비 등기부 채권 총액이 매우 높아 권리관계가 복잡합니다.

따라서 본 물건은 철저한 사전 조사와 현장 확인, 관련 관청 협의가 필수적이며, 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 주택, 상가, 소규모 공장 등으로 복합 활용 가능한 건물 구성.

- 마을 내 위치하여 지역 밀착형 수요 발생 가능성.

- 상당한 면적의 제시외 건물로 인한 추가적인 공간 활용 가능성 (단, 관련 문제 해결 시).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

감정가: 242,432,600원

총 채권액: 약 578,663,102원

상기 제시된 다수의 리스크(위반건축물, 특별매각조건, 공부상 차이, 인접필지 침범 등)를 종합적으로 고려했을 때, 낙찰 가능 가격은 감정가를 하회할 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 답사를 통한 실제 건축물의 상태, 위반 건축물 관련 행정 제재 내용 확인, 군수 승인서 발급 가능성 타진, 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 확인, 그리고 주변 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 출발하여, 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. (예: 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원대)

본 물건은 높은 수익률을 기대하기보다는, 위험 요소를 적극적으로 해결하고 가치를 재창출할 수 있는 특별한 전략을 가진 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.