나이스옥션 법원경매 거창 2024타경939 [1] 경상남도 함양군 안의면 대대리 250 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경939 [1] 경상남도 함양군 안의면 대대리 250 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경939 | 소재지: 경상남도 함양군 안의면 대대리 250 | 감정가: 39,488,000원 | 최저가: 20,218,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

소재지: 경상남도 함양군 안의면 대대리 250

용도: 전 (밭)

토지면적: 1386.00㎡ (약 419.27평)

감정가: 39,488,000원

1.2. 경매 정보

사건번호: 거창지원 2024타경939 (1)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 안OOOOOOO

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 물건 현황

본건 토지는 부정형의 '전' 상태로 이용 중이며, 면적은 1386.00㎡ (약 419.27평)으로 비교적 넓은 편입니다.

제시외 수목(젠피나무 등)이 소재하고 있으며, 이는 매각대상에 포함되어 낙찰자가 인수하게 됩니다.

2.2. 입지조건

경상남도 함양군 안의면 대대리 소재 "삼산새마을" 남서측 인근에 위치한 마을 주변 농경지대입니다.

주위는 농경지 및 농가주택 등으로 이루어져 전형적인 농촌 마을의 환경입니다.

본건 토지까지 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이므로, 이용에 제약이 따르지만, 관내 교통편을 고려했을 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

용도지역은 '계획관리지역'으로, 농림지역이나 보전관리지역 대비 개발 및 활용에 유리한 장점을 가집니다.

그러나 '가축사육제한구역(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)' 및 '공장설립제한지역'에 해당되어 특정 용도로의 개발은 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지(전)입니다.

소유자와 채무자가 동일 인물이므로 명도 절차는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 현황 '전'의 특성상 중대한 임차 관계가 설정되어 있을 가능성은 낮습니다. (정확한 권리 관계는 등기부등본 확인 필수)

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명서(농취증)' 제출 의무입니다.

낙찰자는 경매 잔금 납부 시점까지 관할 관청으로부터 발급받은 농취증을 반드시 제출해야 합니다.

만약 농취증 제출이 불가능하거나, 농지가 아니라는 증명서를 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 미반환되므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

제시외 수목(젠피나무 등)이 매각에 포함되므로, 수목에 대한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

물건지 주변은 농경지와 농가주택이 주를 이루는 농촌 마을입니다.

따라서 상업 시설의 발달을 기대하기 어려우며, 상권 분석보다는 농업 용도 또는 전원생활 용도로의 활용 가치를 중점적으로 검토해야 합니다.

4.2. 생활정보 및 주변 환경

주위환경은 농경지대 및 마을 주변입니다.

생활 편의시설이나 상업시설 등은 인근 마을 중심지로 이동해야 하므로, 도시 근교에 비해 생활 인프라는 취약할 수 있습니다.

감정평가서 요약만으로는 구체적인 혐오 시설의 유무를 확인할 수 없으나, 가축사육제한구역 지정이 인근에 주거 밀집 지역이 있음을 시사하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 잠재적 리스크

1) 맹지 리스크: 지적도상 '맹지'이며 차량 접근이 불가능합니다. 현 상태에서는 건축 행위가 원칙적으로 불가능하고, 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 따릅니다.

2) 농취증 리스크: 농지취득자격증명서 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있는 가장 치명적인 리스크입니다.

3) 이용 제한 리스크: 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육, 공장 설립 등 일부 개발 용도가 제한됩니다.

5.2. 해결 방안

1) 맹지 해결: 인접 토지 소유자와 협의를 통해 도로 사용 승낙(지상권 등)을 받거나, 장기적으로는 인접 토지 일부를 매입하여 접도 의무를 확보하는 방안을 강구해야 합니다.

2) 농취증 확보: 입찰 전 함양군 안의면사무소 등에 연락하여 본건 토지에 대한 농지취득자격증명서 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 확인하고 준비해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 토지는 '계획관리지역' 내에 위치하여 잠재적인 개발 가치는 높으나, '맹지'라는 가장 치명적인 약점을 가지고 있습니다.

또한 '농취증 제출'이라는 필수 의무 사항이 있어 입찰 시 전문적인 준비가 요구됩니다.

맹지 상태를 감안한 저가에 낙찰받아 추후 맹지 탈출을 위한 노력을 할 수 있는 역량 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 계획관리지역: 용도지역상 활용 범위가 넓어 잠재적인 가치가 높습니다.

2) 제시외 수목 포함: 젠피나무 등 제시외 수목이 매각에 포함되어 추가적인 부수 가치를 얻을 수 있습니다.

3) 넓은 면적: 약 419평의 넓은 면적으로, 맹지 해결 시 충분한 활용이 가능합니다.

4) 투자 전략: 맹지 리스크를 감안하여 감정가보다 충분히 낮은 가격에 낙찰받은 후, 도로 확보를 통해 토지의 가치를 극대화하는 투자 전략이 유효합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계