나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12215 [3] 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 3층2301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12215 [3] 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 3층2301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경12215 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 거열로1길 100-24, 상가동 3층2301호 (나리안길아파트) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 138,240,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경상남도 거창군 근린생활시설

1.1. 경매 개요

사건번호는 '거창지원 2024타경12215 (3)'입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건의 감정가는 2억 7,000만원이며, 용도는 근린생활시설입니다. 소유자와 채무자는 '김OO'이며, 채권자는 '수OOOOOOOO'입니다.

1.2. 물건 세부 정보

소재지는 '경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 3층 2301호'입니다.

건물면적은 $103.90\text{m}^2$(약 31.43평)이며, 토지면적은 $80.43\text{m}^2$(약 24.33평)입니다. 모두 지분으로 구성되어 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물이며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었습니다. 현재 이용상태는 근린생활시설(외부표기: 글자독서실)로 파악됩니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장형 냉난방설비 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.

1.3. 입지 조건 분석

본 물건은 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 소재 '샛별중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다가구 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거 및 상업 복합지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측 및 서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주요 진출입이 이루어지므로 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본 경매 물건은 토지 및 건물이 일괄매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 김OO이므로 일반적인 경매 절차에 따른 매각으로 판단됩니다.

특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었으며, 임대관계는 미상입니다. 현 시점에서 명확한 권리상 하자는 보고서상으로는 확인되지 않으나, 최종 입찰 시에는 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본 상가는 아파트 및 상가 부지 내에 위치하며, 현재 '글자독서실'로 이용되고 있습니다. 이는 주변에 위치한 샛별중학교, 거창고등학교, 거창여자고등학교, 거창여자중학교 등의 교육 시설과 연계된 교육 상권에 속해 있음을 의미합니다.

상권의 특성상 학생들의 접근성이 높고, 독서실, 학원 등 교육 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성도 확보된 지역입니다.

1.6. 생활 정보 및 주변 환경

토지는 4필 일단의 부정형 토지로 현황은 아파트 및 상가 부지로 이용되고 있습니다. 인근의 학교들과 주택 단지로 인해 생활 편의시설 접근성은 좋을 것으로 판단됩니다.

감정평가서상 기본 설비(냉난방, 위생, 소방 등)가 양호하게 갖추어져 있습니다.

지도 서비스를 통한 주변 시설 검색 결과, 본 물건의 주변 지역은 다수의 학교와 주거단지를 중심으로 형성된 상권이기에, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 이는 교육 관련 시설 운영에 긍정적인 요소입니다.

1.7. 잠재적 리스크 (제한 사항)

가장 큰 잠재적 리스크이자 제한 사항은 '토지이용계획 및 제한상태'입니다. 본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 특히 '샛별중학교'의 **절대보호구역**과 다수의 학교(거창고, 거창여고, 거창여중, 샛별중)의 상대보호구역에 광범위하게 포함되어 있습니다.

절대보호구역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 유흥주점, 단란주점, PC방 등 학생들의 교육환경에 저해되는 시설의 설치가 강력하게 제한됩니다.

현황 용도인 '글자독서실(근린생활시설 중 교육 관련 시설)'은 학교 환경위생 정화구역 내에서 허용될 가능성이 높으나, **만약 다른 용도로 변경 시에는 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한을 엄격하게 적용받으므로, 입찰 전 반드시 지자체를 통해 용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다.**

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 학교 밀집지역 내 상가동에 위치하여 교육 관련 업종에 최적화된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 독서실로 이용 중이며, 학원이나 교습소 등으로의 활용도도 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 상기 1.7에서 언급된 바와 같이 교육 환경 보호구역에 따른 용도 제한을 명확히 인지하고 투자에 임해야 합니다.

투자 포인트:

최고의 입지: 4개 학교 인근의 주거 밀집지역에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 고정적인 배후 수요가 풍부합니다.

안정적인 용도: 현재 독서실로 이용되고 있어, 교육 관련 시설로의 지속적인 운영 시 용도 관련 리스크가 낮습니다.

감정가 대비 투자: 감정가 2억 7천만 원을 기준으로 하여, 유찰 시 투자 매력도가 더욱 높아질 수 있습니다.

추천 투자자: 안정적인 임대수익을 원하는 투자자, 또는 교육 관련 시설(학원, 독서실 등)을 직접 운영하려는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계