나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12215 [1] 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 2층2201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12215 [1] 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 2층2201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경12215 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 거열로1길 100-24, 상가동 2층2201호 (나리안길아파트) | 감정가: 483,000,000원 | 최저가: 247,296,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12215 (1)입니다.

소재지는 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 2층2201호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 수OOOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 483,000,000원입니다.

토지면적(대지권)은 125.06제곱미터 (약 37.83평)입니다.

건물면적(전용면적)은 161.55제곱미터 (약 48.87평)입니다.

제시외면적은 토지/건물 모두 0.00제곱미터입니다.

1.3. 건물 특징 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물 중 2층에 위치합니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장형 냉난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 이용상태는 근린생활시설(외부표기: 글자독서실)로 사용 중입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 소재 "샛별중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다가구 및 단독주택 등의 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

특히, 거창고등학교, 거창여자고등학교, 거창여자중학교, 샛별중학교 등 여러 학교가 인접한 **학세권 입지**입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

남측 및 서측 소재 왕복 2차선 포장도로를 통해 주로 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도 변경 및 사업 확장성이 비교적 양호합니다.

주요 제한 사항으로는 **가축사육제한구역(전부제한)**과 다수의 **교육환경 보호구역**이 지정되어 있습니다.

특히, 거창고등학교, 거창여자고등학교, 거창여자중학교, 샛별중학교와 관련된 **상대보호구역** 및 **절대보호구역**에 저촉되어 있어, 유해시설 관련 업종은 입점이 엄격히 제한됩니다. 현재 사용 중인 독서실은 교육 관련 시설로 제한 사항에 부합합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (매각 대상 및 등기)

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이므로, 건물분만 유찰될 위험은 없습니다.

본건은 부동산 임의경매이므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 최종적인 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 주의사항

임대관계는 현재 **미상**입니다.

이는 매우 중요한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

점유자가 있을 경우, 점유자의 대항력 여부, 보증금액, 명도 시 발생할 수 있는 소송 비용 및 시간 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 현장 방문을 통한 점유 현황 파악이 필수적입니다.

3.3. 잠재적 리스크 (혐오 시설 및 기타)

주변 환경이 아파트, 주택, 학교가 밀집된 주거 및 교육 상권이므로, 일반적인 혐오시설은 드물 것으로 예상됩니다.

다만, 인접한 학교 보호구역으로 인해 독서실 외 다른 업종(예: 유흥 시설, 특정 게임 시설 등)으로의 용도 변경은 법률적 제한을 받습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (교육 특화)

본건은 다수의 중·고등학교가 인접한 교육 특화 상권의 핵심에 위치합니다.

현재 '글자독서실'로 이용 중인 것은 이러한 **수요층(학생, 학부모)**을 직접적으로 겨냥한 최적의 업종입니다.

안정적인 학생 인구와 주거단지 배후 수요를 바탕으로 학습 시설, 학원, 소형 오피스 등의 용도로 적합합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 인프라가 갖추어져 있습니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로, 거창읍 내에서의 접근성이 양호합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 경상남도 거창군 거창읍의 주거 밀집 지역 내 **핵심 학세권**에 위치한 상가입니다.

현재 이용 중인 독서실 용도는 입지 및 토지 이용 계획상 제한 사항에 부합하며 안정적인 수익이 기대되는 용도입니다.

감정가 4억 8천 3백만원은 주변 시세 및 낙찰가율을 고려하여 적정성을 판단해야 합니다.

가장 큰 주의사항은 **임대차 관계(점유자 유무)**에 대한 철저한 현장 조사와 분석입니다.

5.2. 투자 포인트

최적의 학세권 입지: 다수의 학교가 인접하여 교육 관련 시설(학원, 독서실 등)의 고정 수요 확보에 유리합니다.

안정적인 현 용도: 독서실은 교육 보호구역 내에서도 허용되는 안정적인 수익형 업종입니다.

제2종일반주거지역: 주거 및 상업 시설이 혼재 가능한 용도 지역으로, 장기적인 가치 보존에 유리합니다.

면적의 활용도: 전용 면적 48.87평은 학원, 대형 독서실 등으로 분할하거나 단독 사용하기에 적절한 면적입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계