나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12215 [2] 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 2층2202호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12215 [2] 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 2층2202호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경12215
• 주소: 경상남도 거창군 거창읍 거열로1길 100-24, 상가동 2층2202호 (나리안길아파트)
• 감정가: 554,000,000원
• 최저가: 283,648,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

거창지원 경매1계 2024타경12215 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 거열로1길 100-24, 상가동 2층2202호 (나리안길아파트) | 감정가: 554,000,000원 | 최저가: 283,648,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 거창지원 2024타경12215 (2) 사건으로 진행되는 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 2층2202호 근린생활시설(상가)에 대한 분석 자료입니다. 감정가 5억 5,400만 원으로 평가되었으며, 토지/건물 일괄매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 현재 '글자독서실'로 이용 중인 교육 관련 시설로, 학군 수요가 기대되는 입지입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 2-21 나리안길아파트 상가동 2층2202호

용도: 근린생활시설

사건번호: 거창지원 2024타경12215 (2)

감정가: 554,000,000 원

건물 면적: 185.40㎡ (약 56.08평)

토지 지분: 143.53㎡ (약 43.42평)

경매 구분: 부동산 임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 수OOOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 소재 "샛별중학교" 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 다가구/단독 주택이 밀집된 주거지역에 속합니다. 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 배후 수요가 풍부한 입지입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 현재 근린생활시설(외부표기: 글자독서실)로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 천장형 냉난방설비, 소방설비 등이 갖춰져 있어 시설 상태는 양호한 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 상의 이점을 가집니다.

가장 중요한 제한사항은 다수의 학교 인근에 위치함에 따른 **교육환경 보호구역** 중첩 지정입니다. 샛별중학교, 거창고등학교, 거창여자고등학교, 거창여자중학교 등의 **상대보호구역** 및 **절대보호구역**에 포함되어 있어, 향후 유흥 시설, 특정 오락실 등 관련 법령에서 제한하는 업종의 입점이 엄격히 통제되므로, 투자 시 업종 선택에 신중을 기해야 합니다. 현재 이용 중인 독서실과 같은 교육 관련 시설은 해당 규제에 적합합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 이는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

제시된 정보만으로는 권리상 특별한 문제점은 보이지 않으나, **임대관계가 미상**이므로 매수인은 반드시 현황 조사 및 임차인 유무, 보증금 및 차임 등의 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. 임차인이 존재할 경우 명도(인도) 관련 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 형태 및 배후 수요

나리안길아파트 및 주변 주거 단지를 기반으로 하는 **항아리 상권**의 성격을 가집니다. 특히 주변에 중고등학교가 밀집되어 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 교육 시설, 학원, 독서실, 문구점 등의 업종에 유리한 환경입니다.

4.2. 현 이용 상태의 적합성

현재 이용 상태인 '글자독서실'은 주변의 다수 학교로 인한 **교육환경 보호구역** 제한에 가장 적합한 업종 중 하나입니다. 향후에도 교육 관련 또는 필수 근린생활시설 업종으로의 활용도가 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

본건이 위치한 나리안길아파트는 2018년에 준공된 비교적 신축급 아파트입니다. 주변은 주거와 교육 환경이 잘 갖춰져 있으며, 샛별중학교 바로 인근에 위치합니다. 주변 시설을 검색한 결과, 특별히 투자 가치를 저해할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

가. 용도 변경의 제약: 다수의 학교와 인접한 **교육환경 보호구역**으로 인해 향후 다른 수익성 높은 업종(예: 주류 판매 음식점, 유흥 시설, 일부 PC방 등)으로의 전환이 관련 법령에 의해 제한됩니다.

나. 임대차 관계 미상: 현황상 임대차가 확인되지 않으므로, 낙찰 후 임차인이 발견될 경우 명도 과정의 복잡성과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 신축급 아파트 상가에 위치하며, 안정적인 주거 배후 수요와 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. **교육환경 보호구역**이라는 제약이 있지만, 반대로 이 제약 때문에 교육 관련 업종의 수요를 독점적으로 확보할 수 있는 장점을 가집니다. 현재 독서실로 이용 중인 만큼, 즉시 수익 창출이 가능한 상태일 가능성이 높습니다. 다만, 미상의 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 고정적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

업종의 적합성: 현재 이용 중인 독서실은 규제 환경(교육환경 보호구역)에 가장 적합한 업종으로, 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

대형 면적 활용: 건물 면적이 185.40㎡ (약 56.08평)으로 넓어, 학원, 대형 병의원, 프랜차이즈 식당(제한 업종 제외) 등 다양한 규모의 근린생활시설로 활용 가능합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계