나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12437 [1] 경상남도 합천군 합천읍 금양리 707 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12437 [1] 경상남도 합천군 합천읍 금양리 707 임야 경매

• 사건번호: 2024타경12437
• 주소: 경상남도 합천군 합천읍 금양리 707
• 감정가: 27,825,810원
• 최저가: 14,247,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

거창지원 경매1계 2024타경12437 | 소재지: 경상남도 합천군 합천읍 금양리 707 | 감정가: 27,825,810원 | 최저가: 14,247,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12437 (1)이며, 소재지는 경상남도 합천군 합천읍 금양리 707 외 필지입니다.

본 물건의 용도는 임야 외 다수 필지(묵전, 전, 제방 등 포함)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

현재 매각 대상은 '토지일부지분매각'으로, 소유자는 윤OO, 채권자는 엔OOOOOOOOOOOOO입니다. 채무자는 공란입니다.

1.2. 매각 정보

감정가액은 27,825,810원입니다. 이 금액은 전체 토지면적(92,657.00㎡, 약 28,029평) 중 매각 대상 지분에 대한 감정가입니다.

전체 토지면적은 92,657.00㎡ (약 28,029평)이며, 매각 대상 토지 지분율은 652411.8099999999입니다.

건물은 없으며, 일괄매각 방식입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 지분매각이며, 공유자우선매수신고가 가능합니다 (단, 1회로 제한).

**가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명서(농취증) 제출 의무입니다.** 목록 1, 2, 3번지(묵전, 묘지 및 묵전, 전)가 농지법상 농지에 해당될 수 있어, 농취증 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

목록 2, 4번지상에 연고자 미상의 납골묘 및 분묘가 수기 소재하고 있으며, 이는 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용 및 매수 후 처리에 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

2. 감정평가 및 입지분석

2.1. 감정가 및 면적

매각 대상 토지의 전체 면적은 92,657.00㎡ (약 28,029평)이나, 매각은 이 중 일부 지분입니다.

감정가 27,825,810원은 대규모 토지 지분에 대한 가액으로, 단위 면적당 가격은 낮게 평가되었을 수 있습니다.

2.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 합천군 합천읍 금양리 소재 "중사동마을" 서측 및 남측 인근에 위치하며, 국도 주변에 근접합니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 산간농경지대 및 순수산림지대입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 마을 주변의 농업지역으로 파악됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호별로 형태 및 이용상태가 상이합니다.

기호 1은 부정형 묵전, 기호 2는 부정형 묵전 및 일부 묘지, 기호 3은 부정형 전, 기호 4는 북동하향 경사의 부정형 임야, 기호 5는 현황 폭 약 3m 내외 포장농로(제방)입니다.

**도로 상태는 매우 취약합니다.** 기호 1, 2, 4는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 기호 3은 맹지이나 현황 포장농로에 접하고, 기호 5는 자체가 도로입니다. 맹지가 다수라는 점은 토지 가치 및 이용에 큰 제약이 됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있으며, 대부분 가축사육제한구역에 속하고, 일부는 임업용산지, 준보전산지, 농업진흥구역, 하천구역(금양천) 등 규제가 많습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 권리 자체의 복잡성은 낮습니다.

그러나 **지분 매각**이라는 특성상, 매수 후 다른 공유자와의 관계 설정(매수, 매도, 분할 등)이 권리 행사의 핵심이 됩니다. 공유자우선매수신고가 가능하다는 점은 최고가 매수인이 되더라도 공유자에게 매수 기회를 빼앗길 수 있음을 의미합니다.

3.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 지분 매각 리스크: 토지 전체가 아닌 지분만 취득하므로, 단독 사용 및 개발이 불가능하며, 공유물 분할 청구 소송 등 복잡한 법적 절차 및 시간, 비용이 수반될 수 있습니다.

2. 농취증 미제출 리스크: 목록 1, 2, 3번에 대한 농취증 발급 가능성을 사전에 확인하고 제출해야 합니다. 발급 거부 시 매수 보증금을 돌려받지 못합니다.

3. 분묘기지권 리스크: 목록 2, 4번지에 소재하는 연고자 미상의 납골묘 및 분묘에 대해 분묘기지권이 성립된다면, 해당 면적만큼 토지 사용에 제약이 있으며, 이장을 위해서는 별도의 법적 조치 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 맹지 리스크: 대부분의 토지가 맹지이므로, 추후 개발 행위나 건축 허가 시 인접 토지 소유자로부터 통행지 승낙(도로 확보)을 받아야 하는 추가적인 어려움이 있습니다.

5. 규제 리스크: 농림지역, 임업용산지, 농업진흥구역 등 개발이 제한되는 규제지역이 다수 포함되어 있어, 이용 목적이 제한됩니다.

4. 투자 제언

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 임야 및 농지로 이루어진 순수 농산촌 지역에 위치하므로, 상권분석은 의미가 없습니다.

생활정보 측면에서는 "중사동마을" 인근에 위치하며, 국도 주변에 있어 기본적인 접근성은 갖추고 있으나, 도시 편의시설과의 거리가 있어 전원생활 또는 영농 목적의 투자자에게 적합합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 대규모 농지 및 임야 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가로 인해 표면적인 투자 매력도는 있으나, **지분 매각, 농취증, 분묘기지권, 다수 맹지**라는 4대 핵심 리스크가 모두 존재하는 고위험 물건입니다.

특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수 가능성, 분묘기지권 성립 시 토지 가치 하락 및 이용 제약이 크므로, 사전에 철저한 임장 및 법률적 검토가 필수적입니다.

단기 시세차익보다는 공유자 지분 추가 매입을 통한 전체 토지 소유, 또는 장기적인 임업 및 영농을 목적으로 하는 경험이 풍부한 투자자에게 적합합니다.

4.3. 투자 포인트

1. 대규모 토지 지분 저가 매입 기회: 전체 토지 규모가 커서 공유자 지분 매입 성공 시, 대규모 토지 소유자가 될 수 있는 잠재력이 있습니다.

2. 공유자우선매수 1회 제한: 공유자우선매수 제도가 1회로 제한되므로, 첫 회에 유찰될 경우 다음 회차부터는 리스크가 감소합니다.

3. 용도 다양성: 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어, 규제가 적은 계획관리지역 필지에 대한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계