나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12598 [1] 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 1025-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12598 [1] 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 1025-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경12598
• 주소: 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 1025-1
• 감정가: 43,850,000원
• 최저가: 22,451,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

거창지원 경매1계 2024타경12598 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 1025-1 | 감정가: 43,850,000원 | 최저가: 22,451,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 거창지원 2024타경12598 (1) 사건의 부동산강제경매 물건으로, 토지매각을 목적으로 합니다.

채무자는 공란이며, 소유자는 강OO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 1025-1

용도: 전 (밭)

토지면적: 1,355.00㎡ (약 409.89평)

감정가: 43,850,000원 (평당 약 106,980원 수준)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호1)은 경상남도 거창군 거창읍 장팔리에 소재하는 토지로서, "웅곡마을" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 임야(자연림) 등이 혼재한 농촌 지역입니다. 인근에 단독주택 부지(기호2)가 있는 것으로 보아 마을과 인접해 있어 주거용 토지와의 경계에 위치한다고 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 노폭 약 2.5M 내외의 시멘트포장 진입로가 확보되어 있습니다. 접근 가능한 도로의 폭과 포장상태를 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

본건은 부정형의 완경사 지세 토지로서 현재 '전'으로 이용 중입니다.

용도지역은 **계획관리지역**으로, 농림지역이나 보전관리지역에 비해 비교적 개발행위가 용이하여 잠재적인 투자 가치가 높습니다. 다만, **가축사육제한구역**으로 지정되어 있으며 **영농여건불리농지**라는 특이사항이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 법적 주의사항

경매구분은 부동산강제경매입니다.

가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 **농지취득자격증명서(농취증) 또는 농지가 아니라는 증명서 제출이 필수**라는 점입니다. **미제출 시 보증금이 몰수**되므로, 낙찰자는 농지 취득에 결격 사유가 없어야 하며, 사전에 관할 기관에 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 매각 대상 및 제외 물건

매각 대상은 **토지 전부**와 **지상 수목(소나무, 반송 등 약 19주)**입니다.

**주의사항: 지상 건물(창고 약 $9 \text{m}^2$)은 매각에서 제외**됩니다. 낙찰자는 건물 소유자에게 지료를 청구하거나 철거를 요구해야 하는 법정지상권 또는 건물철거소송 등의 복잡한 권리관계가 발생할 수 있습니다. 해당 제시외 건물에 대한 현황 및 소유 관계 확인이 중요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 '웅곡마을' 인근의 전답이 혼재된 지역으로, 농촌의 주거 및 영농 환경이 주를 이룹니다. 도심과의 거리가 다소 있어 대규모 상권이나 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 생활 편의시설은 거창읍 중심지로 이동해야 이용 가능할 것입니다.

4.2. 혐오시설 및 환경

제시된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없으나, 전, 임야가 혼재된 자연림 부근의 농촌 지역으로, 평온하고 자연 친화적인 환경이 조성되어 있을 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문을 통해 축사, 묘지, 고압선 등 특수 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (농취증 및 매각제외 건물)

농취증 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 농지법에 따른 자기 경작 의무 등 취득 요건을 필히 충족해야 합니다. 또한, 매각에서 제외된 **지상 창고(약 $9 \text{m}^2$)**의 법정지상권 성립 여부와 그에 따른 명도 또는 지료 청구 문제가 발생할 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

5.2. 개발 리스크

토지이용계획상 **'계획관리지역'**이나, **'영농여건불리농지'**로 지정되어 있어 개발 인허가 과정에서 제약이 있을 수 있습니다. 개발 시 관할 부서(문화관광과, 재난안전관리과)에 문화재 및 하천 관련 사항을 추가로 문의해야 하는 조건이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 $1,355.00 \text{m}^2$ (약 410평)의 비교적 넓은 토지 면적과 **'계획관리지역'**이라는 우수한 용도지역을 갖추고 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있는 토지입니다. 감정가 대비 평당가가 높지 않아 투자 매력도는 있으나, **농취증 문제**와 **매각제외 건물**이라는 명확한 권리분석 및 법률적 대응이 필요한 리스크를 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역에 위치하여 향후 농업 외의 용도(단독주택, 창고, 소규모 근린생활시설 등)로의 개발 가능성이 농림지역보다 높다는 점이 최대 장점입니다.

대규모 토지:

400평이 넘는 면적으로, 농지법상 요건만 충족한다면 다양한 용도로 활용할 수 있는 충분한 공간을 제공합니다.

수목 포함:

지상에 소나무, 반송 등 수목 약 19주가 매각에 포함되어 있어 별도의 임목 비용을 절감할 수 있으며, 토지 가치를 높여줄 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계