나이스옥션 법원경매 거창 2025타경11 [4] 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 433 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경11 [4] 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 433 전 경매

• 사건번호: 2025타경11
• 주소: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 433
• 감정가: 29,430,000원
• 최저가: 15,068,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

거창지원 경매1계 2025타경11 | 소재지: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 433 | 감정가: 29,430,000원 | 최저가: 15,068,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

본문:

사건번호: 거창지원 2025타경11 (4)

소재지: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 433 외 10필지 (일괄매각)

용도: 전, 주거나지, 자연림, 답 등으로 구성된 토지

감정가: 29,430,000원

토지면적: 2903.00㎡ (약 884.20평)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율 145150)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 이OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본문:

본 건은 **토지일부지분매각**이며, 복수의 필지를 **일괄매각**하는 건입니다.

가장 중요한 특이사항은 **농지취득자격증명서** 제출이 필수라는 점입니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

**공유자우선매수신고**가 가능하며, 이는 1회로 제한됩니다. 지분 매각의 특성상 공유자의 우선매수권을 고려해야 합니다.

제시외 물건(분묘 3기, 밤나무 수목 약 50주, 창고 30.0㎡)이 일부 토지 지상에 소재하여, 매각 후 처리 문제에 대한 검토가 필요합니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 소재지 및 주위환경

본문:

본 건 토지는 경상남도 합천군 덕곡면 병배리, 장리에 산재한 총 11필지(기호 1~11)의 지분입니다.

병배리 소재 토지(기호 1~8, 10, 11)는 '병배마을', '남재마을' 인근에 위치하며, 주택, 전, 답 등이 혼재하는 농촌 마을 부근의 임야 및 농지로 구성되어 있습니다.

장리 소재 토지(기호 9)는 '장동마을' 북동측 인근의 자연림 상태입니다.

전반적으로 농촌 지역의 일반적인 환경을 나타내며, 일부 토지는 주거나지 상태로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본문:

필지별로 교통 접근성이 크게 상이합니다.

기호 (3), (4), (5), (7), (11)은 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통인 편입니다. 이 중 일부는 아스콘 또는 시멘트 포장도로에 접해있습니다.

반면, 기호 (1), (6), (8), (9), (10)은 차량 접근이 어렵거나 맹지 상태이며, 제반 교통사정이 다소 불편하거나 불편합니다. 이는 주로 임야 및 휴경 상태의 전입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본문:

토지의 형태 및 지세가 매우 다양합니다.

이용상태는 '전(휴경상태)', '주거나지', '자연림', '답', '전(일부 도로)' 등으로 혼재되어 있습니다.

기호 (2), (4), (5)는 주거나지 상태로 이용되고 있으며, 기호 (4), (5)는 평지 사다리형/다리형으로 비교적 형태가 양호합니다.

기호 (7)은 공부상 '답'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재하며, 기호 (1) 지상에는 분묘 3기가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

본문:

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 이OO의 신청에 의한 경매입니다. 소유자와 채무자가 서OO로 동일하며, 등기부상 복잡한 권리관계는 감정평가서상 명확히 확인되지 않으나, 채권-채무 관계에 의한 기본적인 경매로 추정됩니다.

3.2. 특수 권리 분석 (지분 매각)

본문:

가장 핵심적인 권리 위험 요소는 **토지일부지분매각**이라는 점입니다.

낙찰자는 해당 토지에 대한 완전한 소유권이 아닌, 공유자 중 한 명의 지분만을 취득하게 됩니다.

이에 따라 공유자들과의 관계 설정, 토지 이용 및 관리, 향후 처분 등에 있어 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

또한, **공유자우선매수신고**가 가능하여, 입찰 당일 공유자가 우선 매수권을 행사할 경우 낙찰이 불발될 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본문:

본 건 토지는 농림지역 및 계획관리지역 등에 분포하는 농지 및 임야가 대부분이므로, 현 시점에서 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

다만, 일부 계획관리지역 내 주거나지 상태의 토지(기호 1~8, 10, 11)는 향후 건축 및 개발 가능성이 존재하여, 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

4.2. 생활정보

본문:

주변은 '병배마을', '장동마을' 등 자연마을이 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

생활 편의시설은 인근 합천군 덕곡면 소재지나 합천읍으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 법적 제한사항 및 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한사항

본문:

토지 용도지역이 **계획관리지역**, **농림지역** 등으로 혼재되어 있습니다.

계획관리지역(기호 1~8, 10, 11)은 개발 잠재력이 높은 지역이나, 농림지역 내 토지(기호 9, 10, 11)는 각각 임업용산지, 농업진흥구역 등으로 지정되어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

전 필지가 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크 (혐오시설 포함)

본문:

지분 매각의 특성상 낙찰 후 공동 소유로 인한 갈등 및 사용 수익의 제한이 가장 큰 리스크입니다.

**농지취득자격증명서**를 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다.

기호 (1)의 **분묘 3기 및 수목**, 기호 (5)의 **제시외 창고**는 매각 대상에 포함되지 않는 경우, 향후 소유자 또는 관련 당사자와의 협의 또는 법적 조치를 통해 처리해야 하는 복잡성이 발생합니다.

주변에 특별한 대형 혐오시설은 검색되지 않으나, 농촌 지역 특성상 개별 축사 등 소규모 시설의 존재 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본문:

본 건은 다수의 필지를 지분으로 일괄매각하는 매우 복잡하고 난이도가 높은 물건입니다.

토지의 용도, 지세, 접근성(맹지 포함), 현황 이용 상태(주거나지, 임야, 휴경지 등), 제시외 물건, 공유자우선매수 등 다양한 위험 요소를 동시에 안고 있습니다.

다만, 일부 필지가 개발 가능성이 비교적 높은 **계획관리지역**에 위치하고, 현황 **주거나지**로 이용되는 점은 긍정적입니다.

6.2. 투자 포인트

본문:

**투자 포인트:**

1. 계획관리지역 내 주거나지 상태 토지 지분 취득을 통한 장기적인 개발 잠재력 확보.

2. 비교적 낮은 감정가와 지분 매각의 특성상 높은 가격 하락 가능성 (단, 공유자우선매수 방해 요소).

3. 농지 및 임야 지분 투자를 통해 장기적인 자산 포트폴리오 다각화.

**주의 사항:**

단순 투자 목적으로 접근 시 공유자들과의 원활한 협의를 전제해야 합니다. 실사용 목적이라면, 공유물 분할 소송을 염두에 둔 치밀한 권리 분석 및 전략 수립이 필수적입니다. 또한, 농취증 발급 가능 여부를 반드시 선행 확인해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계