나이스옥션 법원경매 거창 2025타경11 [3] 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 219 대지 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경11 [3] 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 219 대지 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경11 | 소재지: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 219 | 감정가: 13,049,200원 | 최저가: 6,681,000원 | 용도: 대지

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경11 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

소유자/채무자: 서OO (동일인)

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 219 (외 10필지 일괄매각)

용도: 대지 (목록 중 1필지 기준)

매각대상: 토지일부지분매각

감정가: 13,049,200원

토지면적 (목록2): 404.00㎡ (약 122.20평)

토지 지분율: 20200 (일부 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에 포함된 건물 없음)

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 물건들은 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 및 장리에 산재하는 토지들입니다.

주요 물건(기호(1)~(8))은 '병배마을' 내 및 인근에 위치하며, 부근은 주택과 전, 답 등이 혼재된 전형적인 농촌 마을 환경입니다.

일부 물건(기호(9),(10))은 '자연림' 상태이며, '장동마을' 및 '병배마을' 인근의 자연림 지역에 위치합니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

**교통 여건은 물건별로 편차가 큽니다.**

주요 물건(기호(3),(4),(5),(7),(11))은 차량 접근이 가능하며, 도로 폭 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통사정은 **보통** 수준으로 평가됩니다.

반면, 일부 물건(기호(1),(6),(8),(9),(10))은 차량 접근이 어렵거나, 맹지(지적도상 맹지/임야도상 맹지) 상태로 인근 필지를 통해서만 접근이 가능하여 제반 교통사정은 **불편시**됩니다.

도로는 아스콘포장도로(노폭 약 6M, 3M, 4.5M) 또는 비포장도로(노폭 약 2M)와 접한 물건이 혼재되어 있습니다. 특히 기호(7)은 공부상 '답'이나 현황 일부가 노폭 약 3M 내외의 아스콘포장도로로 이용 중입니다.

2.3. 형태 및 이용 현황

물건의 형태 및 이용 상태는 매우 다양합니다.

**대지 용도**로 추정되는 물건(주거나지 상태)은 사다리형/다리형의 평지로서 이용 중입니다.

그 외 물건은 부정형의 완경사 또는 급경사 지세의 토지로서 '전(휴경상태)', '답', '자연림' 등으로 이용되고 있습니다.

**토지이용계획**상 대부분 **계획관리지역** 또는 **농림지역**에 속하며, 전체 물건이 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있습니다. 농림지역 내 일부 토지는 임업용산지 또는 농업진흥구역입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계

본 경매는 채무자 소유의 부동산에 대해 채권자가 임의로 신청한 **부동산임의경매** 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 권리 관계는 없을 것으로 예상되나, 매각 대상이 **토지 일부 지분**이므로 공유자와의 관계 해소가 핵심입니다.

3.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크: **지분매각** 물건입니다. 낙찰 후 공유물을 분할하거나 공유자와 협의를 통해 지분을 매수/매도해야 하는 법적/경제적 부담이 따릅니다.

공유자 우선매수: **공유자우선매수신고**가 가능하며, 다만 **1회로 제한**된다는 점을 주의해야 합니다. 입찰 당일 공유자의 매수 여부를 확인해야 합니다.

제시외 물건: 목록5번 지상 건물은 **매각 제외**되며, 목록4번지상에는 인접지 건물이 소재하므로, 향후 소유권 행사 시 경계 및 법정지상권 문제 등 복잡한 이슈가 발생할 수 있습니다.

현황 차이: 토지 기호(7)의 경우 공부상 '답'이나 현황이 '도로'로 이용되고 있어, 공부와 현황의 불일치 문제가 있습니다.

제시외 물건: 토지 기호(1) 지상에 분묘 3기와 수목, 기호(5) 지상에 창고(목조)가 소재하는 등 **타인 소유의 제시외 물건**이 존재하여, 해당 물건의 처리(철거 또는 매수) 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 주의 및 특이사항

본건은 **일괄매각**으로 진행되므로, 전체 11개 필지를 동시에 입찰해야 합니다. 각 필지의 입지, 효용성, 리스크가 상이하므로 가치 평가에 신중해야 합니다.

**아파트 전용/분양면적**과 같은 기준은 본 물건에 적용되지 않습니다. 농촌 지역의 토지로서, 투자 가치는 **토지의 용도(대지, 전, 답, 임야)** 및 **개발 제한 상태**에 따라 결정됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 경상남도 합천군의 **농촌 지역** 마을(병배마을, 장동마을) 인근에 위치합니다.

주변은 주택 및 농경지가 주를 이루고 있어, **상업 시설 및 편의시설 이용은 매우 제한적**일 것으로 판단됩니다.

생활 편의시설은 덕곡면 소재지나 합천군청 소재지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 검토

주변 지역 특성상 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 농촌 지역이므로 가축사육제한구역 지정(일부제한구역 250 또는 700)으로 미루어 볼 때 인근에 **소규모 축사 또는 농업 시설** 등이 있을 가능성은 있습니다.

또한, 물건 일부가 '자연림' 상태이며 분묘가 소재하고 있어, 혐오시설 여부와는 별개로 **정주 여건에 제약**이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 경매 물건은 다양한 지목과 용도를 가진 **11개 필지 지분의 일괄 매각**이라는 점에서 난이도가 높은 물건입니다.

지분 매각과 공유자우선매수라는 치명적인 리스크가 존재하며, 개별 필지별로 입지 및 접근성이 상이하여 정밀한 현장조사가 필수적입니다.

감정가가 낮고 토지면적이 상당 부분 확보되어 있으나, 성공적인 투자를 위해서는 낙찰 후 **공유지분 해소 계획**이 확실해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

**저가 매수 기회:** 감정가 자체가 매우 낮게 책정되어 있어, 지분 물건의 특성상 유찰 시 상당한 가격 할인 효과를 기대할 수 있습니다.

**용도 다양성:** 일부는 **계획관리지역 내 대지 또는 주거나지** 상태로, 향후 건축 및 활용 가능성이 존재합니다. (단, 지분 해소 전에는 제한적임)

**장기적 자산 확보:** 농지(전, 답) 및 임야를 포함하고 있어 장기적으로 농촌 자산 포트폴리오를 구성하는 목적에는 부합할 수 있습니다.

**리스크 대응력 필수:** 공유자 우선매수권을 염두에 두고 입찰해야 하며, 낙찰 시 공유자를 상대로 지분 매입 또는 매도를 유도할 수 있는 **협상 및 법률 지식**이 뒷받침되어야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계