나이스옥션 법원경매 거창 2025타경11 [2] 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 217 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경11 [2] 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 217 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경11 | 소재지: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 217 | 감정가: 8,772,000원 | 최저가: 4,491,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 217 (전)

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경11 (2)

소재지: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 217

용도: 전 (농지)

감정가: 8,772,000원

토지면적: 434.00㎡ (약 131.29평)

토지 지분율: 지분매각 (21700 지분으로 매각 대상)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 합천군 덕곡면 병배리에 소재하며, "병배마을" 내 및 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 전, 답 등이 혼재된 전형적인 농촌 마을 환경입니다.

교통상황:

본 물건지까지의 차량 접근성은 감정평가서 상 다른 필지들과 혼재되어 있으며, '전' 필지의 경우 차량 접근이 다소 어렵거나 불편한 경우가 많습니다. 인근 필지까지의 접근은 가능할 수 있으나, 전반적인 교통 사정은 보통 이하로 판단됩니다.

형태 및 이용상태:

본 물건은 '전' 용도로 사용되며, 감정평가서 요항표 상 인근 '전' 필지는 주로 부정형의 완경사 지세이며, 현재 '휴경 상태'인 경우가 많습니다. 이는 현재 경작 활동이 활발하지 않음을 시사합니다.

인접 도로상태:

인근 '전' 필지의 경우 지적도상 맹지이거나 현황 도로를 통해 인접 필지로 접근해야 하는 상태일 수 있습니다. 차량 진출입 및 농작업 활동에 제약이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역(250))으로 지정되어 있습니다. 농지이므로 농지법에 따른 제한이 따릅니다.

1.3. 권리분석

경매구분 및 특이사항:

부동산 임의경매 사건으로, 본 물건은 토지의 일부 지분(21700)만 매각하는 '지분매각'입니다.

매각조건:

가장 중요한 조건은 '농지취득자격증명서' 제출이 필수라는 점입니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수되므로, 낙찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

공유자우선매수:

지분매각이므로 공유자우선매수신고가 가능합니다. 다만, 1회로 제한되므로 공유자의 매수 의사에 따라 낙찰 기회가 제한될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

본 물건은 주거지와 농지가 혼재된 농촌 지역에 위치하므로, 상업 시설이나 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자의 관점은 농지 활용 또는 장기적인 지가 상승에 맞춰야 합니다.

생활정보:

"병배마을" 내에 위치하여 기본적인 마을 생활은 가능하나, 대형 편의 시설이나 행정 시설은 합천군 덕곡면 소재지나 인근 읍면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 전원생활 및 영농을 목적으로 하는 실수요자에게 적합한 환경입니다.

혐오시설:

감정평가서 상 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 농촌 지역의 특성상 주변에 축사나 농업용 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각의 위험:

가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의를 통해 지분을 매수하거나 분할해야 하는 과제가 남아있습니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등의 법적 절차가 필요하며, 이는 시간과 비용을 수반합니다.

농취증 미제출 위험:

농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 영농계획서를 면밀히 작성하고, 기한 내 제출할 수 있도록 준비해야 합니다.

현황과 공부의 불일치:

감정평가서에 따르면, 전체 물건 중 일부 필지는 공부상 지목과 현황이 불일치(예: 답이 도로로 이용)할 수 있으므로, 해당 필지(217)에 대한 현황 측량이 필요할 수 있습니다.

제시외 물건:

다른 필지에 분묘 3기, 수목, 창고 등 제시외 물건이 존재합니다. 해당 물건이 매각 대상 물건(217)에 포함되는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 포함될 경우 철거 또는 소유권 이전에 대한 추가 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 저렴한 감정가와 계획관리지역이라는 장점이 있지만, '지분매각'과 '농취증' 제출 의무라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 순수한 농지 투자의 관점뿐만 아니라, 법적 분쟁 해결 및 공유자 협의 능력이 요구되는 물건입니다.

투자 포인트:

1. 지분 매수 협상력: 인근 거주자 또는 기존 공유자가 아닌 투자자라면, 다른 공유자를 상대로 지분 매입 또는 매도 협상을 진행하여 시세차익을 노릴 수 있습니다.

2. 장기적 농지 투자: 계획관리지역 내 농지이므로 장기적으로 용도 변경 및 개발 가능성을 염두에 둔 투자 접근이 가능합니다.

3. 공유자우선매수 고려: 기존 공유자에게는 시세보다 저렴하게 지분을 확보할 수 있는 기회이며, 투자자는 공유자우선매수 가능성을 염두에 두고 입찰해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계