나이스옥션 법원경매 거창 2025타경11 [1] 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 145 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경11 [1] 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 145 전 경매

• 사건번호: 2025타경11
• 주소: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 145
• 감정가: 22,764,000원
• 최저가: 11,655,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

거창지원 경매1계 2025타경11 | 소재지: 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 145 | 감정가: 22,764,000원 | 최저가: 11,655,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2025타경11 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 145 일원의 토지이며, 용도는 '전'을 포함하여 다양한 현황을 보입니다.

매각대상은 토지일부지분매각으로 진행되며, 감정가는 22,764,000원으로 산정되었습니다.

소유자/채무자는 서OO이고, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 면적 정보

전체 토지면적은 2,446.00제곱미터(약 740.00평)이며, 건물면적 및 제시외면적은 0.00제곱미터입니다.

매각되는 지분율은 122300으로 표기되어 있습니다. (토지일부지분 매각)

1.3. 특이 및 주의사항

본건은 지분매각 물건으로 공유자우선매수신고가 가능하며, 1회로 제한됩니다.

주의사항으로는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

토지 기호(1) 지상 일부에 분묘(3기)가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부와 관련하여 입찰 전 면밀한 검토가 필수적입니다.

지상 수목(밤나무 약 50주)은 지분 비율만큼 매각에 포함됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 토지들은 경상남도 합천군 덕곡면 병배리 및 장리에 소재하며, '병배마을', '장동마을', '남재마을' 등 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 전, 답 등이 혼재된 농촌 마을 환경입니다.

토지 기호별로 이용 상태가 다양하여 '전(휴경상태)', '주거나지', '자연림', '답' 등으로 구분됩니다.

기호(1), (6), (8) 등은 차량 접근이 어려운 맹지 상태로 교통사정이 다소 불편합니다.

기호(3), (4), (5), (7), (11)은 차량 접근이 가능하며, 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 대부분의 토지는 계획관리지역 또는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역입니다.

2.2. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 마을 인근의 농지 및 임야가 혼합된 물건으로, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 영농 활동 및 전원주택 부지 개발 목적으로의 접근이 가능합니다.

2.3. 생활정보

주변에 '병배마을' 등 마을이 인접해 있어 기본적인 농촌 생활 인프라는 존재합니다.

다만, 합천군 덕곡면은 합천읍과의 거리가 다소 멀고 창녕군 생활권에 가깝다는 지리적 특성이 있습니다.

교통 환경은 기호별로 편차가 크나, 전반적으로 농촌 지역의 특성상 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 지분매각 물건입니다.

가장 큰 법률적 이슈는 지분 매각이며, 공유자가 우선매수신고를 할 수 있는 권리가 존재합니다.

또한, 농지인 경우 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하는 조건이 있으며, 미제출 시 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

토지 기호(1) 지상에 분묘 3기가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립할 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 기호(7)은 공부상 '답'이지만, 현황 일부는 '도로'로 이용되고 있어 현황과의 차이가 존재합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '지분 매각'에 따른 공유자 우선매수 가능성입니다. 입찰 참여 전 공유자의 우선매수 의사를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

'농지취득자격증명' 발급 여부를 사전에 관할 지자체에 문의해야 하며, 만약 발급이 어렵다면 투자 자체가 불가능해집니다.

분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 소유권 행사에 제한이 발생하며, 분묘 이장 관련 협의나 소송이 필요할 수 있습니다.

혐오시설은 검색 결과 확인된 바 없으나, 대상 물건 내에 분묘가 존재한다는 점 자체가 이용상 제약 및 심리적 거부감을 줄 수 있습니다.

일부 토지(기호 1, 6, 8, 9, 10)는 맹지이거나 차량 접근이 어려워 향후 개발 또는 이용 시 추가적인 토목공사나 인접 토지 사용 승낙(도로 확보)이 필요할 수 있습니다.

4. 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 다수의 토지를 일괄 매각하며, 농지, 주택부지, 자연림 등 다양한 용도를 포함하고 있습니다.

저렴한 감정가 대비 넓은 면적(약 740평)의 지분을 확보할 수 있는 기회이나, 지분매각, 농취증, 분묘기지권 등 난이도가 높은 권리분석이 요구되는 물건입니다.

이해관계자(공유자, 분묘 연고자)와의 협의 및 법률적 절차 진행 능력이 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 합천군 덕곡면은 지리적으로 대구와 가장 가까운 지역 중 하나로, 향후 인근 지역의 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

장기적 개발 가능성: 일부 토지(기호 2, 4, 5)는 현황상 주거나지이며, 일부는 계획관리지역으로 지정되어 있어, 지분 해소 후 전원주택 부지 등으로 활용 가능성이 있습니다.

저가 매수 기회: 지분매각 및 복잡한 권리 관계로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격으로 지분을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

밤나무 수목 포함: 지상 수목(밤나무)도 매각 지분에 포함되므로, 수확물에 대한 권리도 일부 확보할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계